Investir em imóveis ou aplicar na poupança? Prós e contras + como calcular o ROI ao investir em imóveis

Você está pensando em começar a aplicar o seu dinheiro, mas tem medo de arriscar e perder?

O mercado de investimentos tem muitas opções, mas realmente nem todas são muito simples e seguras quanto ao retorno.

Justamente por não apresentar risco, a poupança é um dos investimentos mais procurado pelos brasileiros. Em contrapartida, sua rentabilidade não é muito atrativa.

Outra opção segura e tradicional para fazer uma aplicação é o ramo imobiliário, seja em apartamentos, casas, terrenos ou até loteamentos.

Afinal, o que rende mais? Quais as vantagens de investir em imóveis e de aplicar na poupança?

Conheça as duas opções antes de decidir o que combina mais com o seu perfil e satisfaz o seu orçamento.

A situação de quem investe hoje na poupança

A poupança é o investimento mais popular no país.

Em um estudo, a Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) apontou que 84% dos investidores brasileiros aplicou dinheiro na caderneta em 2019.

É mais que oito a cada 10 investidores!

Mas esse número vem caindo ao longo dos anos. Em 2017, eram 89% das pessoas que investia na poupança. 

Com a queda dos juros básicos da economia, a caderneta de poupança passou a render menos.

Pela legislação em vigor, o rendimento da poupança é reduzido sempre que a taxa Selic estiver abaixo de 8,5% ao ano. Veja:

• Se a Taxa Selic for maior que 8,5%: rendimento de 0,5% ao mês + Taxa Referencial (TR), calculada pelo Banco Central
• Se a Taxa Selic for menor que 8,5%: rendimento de 70% da taxa anual da Selic + TR

Em junho de 2020, a passou para 2,25% ao ano, alcançando um novo piso histórico.

Considerando a inflação (IPCA) atual, o retorno real acaba sendo negativo.

Isso quer dizer que os ganhos com a poupança hoje são menores que a alta dos preços.

Entenda por que, olhando para um exemplo prático:

• Você investiu R$ 1 mil na poupança e deixou o valor lá, parado, durante 12 meses
• O ganho vai ser de R$ 15,75 passado esse um ano
• No entanto, a inflação acumulada nos últimos 12 meses foi de 1,88% – maior do que os 1,57% da Selic
• Ou seja, você terá retorno negativo depois de um ano, como se “perdesse” R$ 3,05 e ficasse com R$ 996,95 do investimento inicial.

O alerta para quem investe na poupança é ficar de olho nos índices da economia (Selic e IPCA, principalmente), porque, dependendo de como estãos as taxas, você pode acabar “perdendo dinheiro” ao optar pela caderneta.

5 vantagens de investir na poupança

Apesar do cenário complicado, a poupança tem qualidades e benefícios em relação a outros investimentos, principalmente se você tiver um perfil mais conservador.

1) Facilidade

Qualquer pessoa consegue abrir uma conta poupança e ela mesma fazer os investimentos quando e quanto quiser, sem se preocupar mais com a aplicação.

Não há necessidade de conhecimentos técnicos nem de ajuda de especialistas.

2) Liquidez imediata

Esse é um dos maiores atrativos das cadernetas: você pode sacar o seu dinheiro a qualquer momento, independentemente de um valor ou tempo de aplicação mínimos. 

3) Ausência de taxas e impostos

Imposto de Renda, IOF (Imposto sobre Operações de Crédito, Câmbio e Seguros) ou outras taxas administrativas são proibidos para esse tipo de aplicação financeira.

Tanto na manutenção da conta quanto para saques. Não existe desconto algum.

4) Segurança

A poupança conta com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), que é uma espécie de garantia de pagamento caso o banco, por algum motivo (como falência), não possa devolver os valores acumulados pelo investidor (com limite de R$ 250 mil por CPF ou CNPJ). 

5) Sem riscos

Você não corre riscos ao aplicar na poupança, pois, mesmo que seja percentual baixo, ele vai gerar mais se você deixar o dinheiro lá.

Claro que, contando a inflação, esse ganho pode ser anulado.

Mas é melhor deixar na poupança do que na conta corrente convencional.

A situação de quem investe hoje em imóveis

Com a desvalorização da poupança, as pessoas estão procurando outros tipos de investimentos.

Opções não faltam no mercado, porém, não há muitas para o perfil mais conservador – aquele que não quer arriscar muito.

Por exemplo, triplicou o número de investidores que estão apostando em Fundos de Investimento Imobiliário (FII) em janeiro de 2019.

No entanto, FII não é renda fixa – ou seja, não é um investimento que possui regras de remuneração definidas no momento da aplicação no título.

Caso haja uma crise econômica (como a que está ocorrendo por causa da Covid-19) ou houver uma crise no mercado imobiliário, pode ocorrer uma desvalorização dos fundos você e acabar perdendo dinheiro. 

Por isso, muitas pessoas acabam preferindo investir em um imóvel físico no seu nome.

Seja para alugar ou para fazer um novo negócio depois de uma valorização, é seguro como a poupança, mas mais rentável do que a caderneta.

Porém, o tamanho do lucro vai depender da lei da oferta e da procura, que é diretamente afetada pela situação econômica do país.

Para quem pensar em comprar um imóvel, existem basicamente duas opções para obter retorno do investimento:

Investimento para locação

Você pode adquirir ou financiar um imóvel e, ao invés de vendê-lo, pode alugar para outras pessoas.

Essa é uma boa opção para quem quiser que o investimento “se pague”, ou seja, você quite as parcelas de compra com o valor recebido da locação.

O ideal é que, mesmo o imóvel não estando quitado, que você consiga uma renda extra mensalmente do aluguel. Ou, então, pelo menos que dê elas por elas no valor das parcelas.

Como conseguir isso?

O principal conselho é fazer a escolha correta do imóvel.

Existem ótimas oportunidades, como imóveis populares e flats, ou até salas comerciais e casas de veraneio.

O importante é ter bom conhecimento da região onde você pretende investir, se está sendo valorizada ou não, e qual o potencial que o próprio imóvel tem na comparação com os vizinhos.

Investimento para compra

Não muito diferente do imóvel para locação, para investir em algo que você deseja vender para lucrar é pesquisar bastante e avaliar bem o mercado local. 

Muitos investidores preferem comprar imóveis na planta, pagando de 20% a 30% do seu valor, para depois revendê-los um ou dois anos depois do início das obras.

É uma alternativa bem interessante, pois tem ganhos altos em pouco tempo.

Mas é necessário se informar bem sobre o negócio ou ter ajuda de um bom corretor de imóveis.

Afinal, nem todo imóvel na planta é realmente vantajoso. Além disso, é preciso avaliar bem o melhor momento para fazer a venda.

Há também a opção de investir em um imóvel usado. As imobiliárias estão cheias deles, entretanto, é preciso ter um olhar bem apurado para saber identificar estas oportunidades.

Veja também: Como avaliar um imóvel usado para a compra (10 dicas de especialista)

Além do potencial de venda, é preciso avaliar a necessidade de investimentos em reformas, por exemplo, e projetar os ganhos.

Como calcular o retorno sobre o investimento em imóveis

Você deve levar em conta tudo o que vai gastar para adquirir o imóvel, incluindo eventuais reformas e taxas como a do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). 

A partir disso, calcule o lucro que o imóvel vai gerar. Em caso de locação, a remuneração vai ser fixa. 

Para calcular o retorno sobre o investimento em um imóvel, o ROI (Return on Investment), você utiliza a seguinte fórmula:

ROI = (Lucro Líquido) / (Valor do investimento) X 100

Veja um exemplo:

• Considere um investimento em um imóvel de R$ 300 mil
• Você cobra um preço do aluguel mensal de R$ 2 mil
• ROI: 2 / 300 x 100 = 0,66
• Multiplicando por 12 meses, o seu retorno anual será em torno de 8% – quanto mais tempo o imóvel ficar locado, maior o lucro

No caso da venda de um imóvel, o rendimento depende da valorização que ele vai ter ao longo do tempo (uma região em franco desenvolvimento, por exemplo) ou da reforma que será feita, modernizando e dando nova cara ao local.

Uma das maneiras de calcular o retorno é com a margem sobre o investimento. Como no exemplo a seguir:

• Considere um investimento em um imóvel de R$ 300 mil
• Você vai vendê-lo por R$ 450 mil
• O seu lucro será de R$ 150 mil
• Dividindo o lucro pelo valor de revenda (150 / 300), você chega a uma margem de 50% de lucro. 

5 benefícios de investir em imóveis

1) Segurança 

O imóvel físico é um ativo que consegue manter seu valor mesmo em períodos de crise, como essa que vivemos de pandemia.

Por isso, é uma boa opção para quem quer ter segurança e garantir renda para o futuro, podendo cobrar aluguéis para complementar a aposentadoria, por exemplo.

2) Sem grandes riscos

Os riscos ao investir no mercado imobiliário são praticamente inexistentes, porque eles não têm uma relação direta com a quebra de bancos ou da bolsa de valores e nem podem ser congelados pelo governo, como é o caso da poupança.

Por isso, independentemente de alguma crise, um imóvel vai permanecer como patrimônio.

3) Renda extra 

Ao investir em um imóvel para locação, você terá uma renda extra, também chamada de passiva, porque é uma espécie de remuneração que não depende de um emprego e que permite ao dono cobrir as despesas do imóvel ou guardar o valor para outros usos ou novos investimentos. 

4) Renda “vitalícia”

Imóveis são fontes de renda que podem durar a vida toda e, inclusive, se tornar heranças para futuras gerações.

É possível alugar um imóvel quando o mercado não estiver aquecido para vendas, obtendo um retorno baixa mas periódico, ou vender quando o mercado estiver valorizado.

5) Poupança rentável

O valor de mercado de um imóvel, a longo prazo, supera a inflação e o imóvel também se valoriza de acordo com o desenvolvimento na região onde está localizado. 

Ou seja, se você não tiver pressa, a tendência de ganhos só aumenta. Sem contar que acaba sendo uma garantia lá na frente.

Afinal, investir em imóveis ou aplicar na poupança?

É muito importante avaliar o seu perfil antes de tomar essa decisão.

Mas não se pode ignorar que o cenário atual, com uma taxa Selic de 2,25% ao ano, a aplicação na poupança se tornou um investimento que pode gerar perdas.

Já o mercado imobiliário está com oportunidades excelentes em 2020, inclusive com a pandemia.

Enquanto todas as operações estão instáveis, os investimentos em casas e apartamentos seguem sendo uma opção segura – tanto economicamente quanto pela questão sanitária.

Pelo lado financeiro, durante a época da pandemia, estão surgindo oportunidades em diversos lugares, inclusive Capão da Canoa, que se encaixam como verdadeiras “barbadas imobiliárias”.

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