IPCA: O que é e qual a relação com financiamento imobiliário

Você que está de olho na oportunidade de investir em Capão da Canoa com certeza já pensou sobre o peso dos juros em um financiamento. 

Como estamos falando de prazos longos, é sempre importante ficar de olho na taxa de juros e na forma como ela é calculada.

Financiamentos imobiliários podem usar diferentes taxas como referência para calcular os juros mensais. 

Um dos indicadores mais utilizados pelos bancos e financeiras é o IPCA, o índice que mede a inflação no Brasil. 

Portanto, se você deseja comprar um imóvel, é importantíssimo entender o que é IPCA e como ele influencia o valor do financiamento imobiliário. Confira a seguir uma explicação feita para você!

Antes de tudo: O que é o IPCA?

IPCA é a sigla para Índice de Preços ao Consumidor Amplo. Ele é um índice econômico criado para analisar o nível da inflação no Brasil. 

A inflação, por sua vez, é o aumento generalizado dos preços de produtos e serviços.

O IPCA é calculado em duas fases. Primeiro o IBGE faz uma pesquisa dos preços cobrados em mais de 300 produtos e serviços. 

A lista inclui desde corte de cabelo até assinatura do Netflix. 

A lista muda de vez em quando, mas engloba os principais produtos – como arroz, feijão, carne, papel higiênico – e serviços consumidos pela população brasileira.

A pesquisa é imensa. São Mais de 400 mil preços e 30 mil estabelecimentos consultados nas cinco regiões do Brasil!

Na segunda fase os dados são agregados e um cálculo matemático é feito para definir qual é o peso de cada preço (o preço de um quilo de feijão em Porto Alegre tem mais peso na conta que o preço cobrado no interior do Amapá, por exemplo).

O resultado dessa conta é o IPCA, uma espécie de termômetro da inflação, mas que é um índice econômico. 

Ele também é usado como taxa de referência para a cobrança de juros em financiamentos imobiliários e no rendimento de investimentos, como o Tesouro Direto. 

Como funciona a compra de um imóvel usando o IPCA?

O IPCA é usado como taxa de referência para o cálculo de juros de financiamentos imobiliários. 

A opção de usar o índice inflacionário começou em 2019, até então, o cálculo de juros era feito com a taxa referencial (TR) mais uma taxa prefixada. 

Na prática, o uso do IPCA segue a mesma lógica do uso da TR: uma taxa prefixada de juros + variação do IPCA do ano. 

Essa mudança mexeu diretamente no valor dos juros cobrados pelos credores. 

O mercado começou a apresentar opções de financiamento com juros menores. Veja um exemplo comparativo:

Empréstimo A: Juros com taxa prefixada de 8% + variação da TR (0%);
Empréstimo B: Juros com taxa prefixada de 3% + variação do IPCA no ano.

A grande diferença entre os dois é que a variação na taxa do IPCA é bem menos previsível que as variações que ocorrem na TR. 

Inclusive, a taxa referencial ficou um bom tempo sem alterações, mas sofreu mudanças recentes.

Outro ponto de mudança trazido pela adoção do IPCA foi a mudança no limite de renda. 

Financiamentos com a TR podem comprometer até 30% da renda comprovada, para empréstimos com uso do IPCA o limite cai para 20%. 

O comprador pode pagar em até 360 vezes e financiar 80% do valor do imóvel. 

IPCA substituiu a TR?

Não! 

Na verdade, essa é uma nova opção de financiamento ofertado pelo mercado. 

Agora quem deseja comprar seu imóvel tem mais ofertas à disposição e pode escolher aquela que melhor se encaixa nos seus planos. 

Vale a pena fazer um financiamento imobiliário pelo IPCA?

Como você pôde ver no nosso exemplo, as taxas prefixadas podem cair bastante, o que é bom para reduzir o valor final do imóvel. 

A renda mínima exigida pelas credoras também é mais baixa.

Mas essas vantagens não surgem do nada. 

Elas acontecem porque o banco “divide” com você o risco da inflação. 

Se a inflação for baixa, você sai ganhando, se for alta, o banco recupera a baixa taxa de juros prefixada com o aumento do IPCA.

Digamos que a variação inflacionária no ano seja de 2%. Isso não vai gerar uma alta taxa de juros para você, porém, uma inflação que chega a 9% pode encarecer bastante o seu gasto mensal. 

Com a alta da inflação, o uso do IPCA para comprar imóveis pode ser um problema?

O aumento constante da inflação se torna um desafio para quem tem financiamentos atrelados ao IPCA. 

Os juros podem fugir do controle e inviabilizar o pagamento mensal, o que gera grandes problemas para o cliente. 

A recomendação para o momento é olhar bem para todas as opções de financiamento. 

As taxas mais baixas do IPCA podem ser atrativas, mas você entrará na famosa dança do mercado, igual a quem aplica em ações.

O valor da taxa de juros ficará à mercê das mudanças da economia, o que pode te dar um excelente resultado ou um grande desafio, tudo depende do desempenho da economia nacional.

A questão é que em cenários pouco positivos, como os vividos atualmente, é importante ter prudência e entender que as chances de manutenção de uma inflação alta são grandes, portanto, é preciso pensar bem antes de optar por atrelar os juros de uma compra com o IPCA.

Para quem fez esse financiamento no passado e deseja mudar o contrato, há uma forma. 

É possível fazer o processo de transferência de contrato. A portabilidade de crédito imobiliário pode ser feita entre bancos diferentes (mas é mais raro) ou dentro do mesmo banco, mudando a modalidade do financiamento. 

Qual a diferença entre IPCA e IGPM e como esses índices impactam no mercado imobiliário?

Vale lembrar que o IPCA não é o único índice que mede a inflação. Existe também o IGP-M, que calcula a variação de preços.

O IGPM não olha só para o valor final dos produtos e serviços. Seu cálculo engloba toda a cadeia produtiva. 

O valor do índice surge de 3 outros indicadores, que são “somados”. São eles:

1. IPC-M: analisa preço cobrado nos bens e serviços que são listados como os mais comuns nas famílias brasileiras;
2. IPA-M: analisa o valor de produtos industriais e agrícolas em atacado. Aqui entram as famosas commodities, como o quilo da soja ou o valor da tonelada do cobre.
3. INCC-M: foca na variação de preços dos custos da construção civíl (valor dos materiais, custo da mão de obra, preço de equipamentos etc).  

Quem faz todas essas contas não é o IBGE, mas sim a Fundação Getúlio Vargas. É ela quem se responsabiliza pelo cálculo desses índices e pela definição do IGP-M.

Vale lembrar que o IGP-M é muito utilizado por donos de imóveis para cálculo do reajuste do aluguel, além de ser aplicado como taxa de referência em investimentos como CRIs, CRAs e opções do Tesouro Nacional. 

Na dúvida: consulte um corretor experiente

Agora que você entendeu como o IPCA impacta o financiamento de imóveis (e o seu bolso no geral), fica a nossa dica: fique atento às melhores oportunidades do mercado para comprar ou vender seu imóvel de forma segura e com bons resultados financeiros. 

O suporte de um corretor experiente é sempre o seu melhor amigo para garantir negociações seguras e com garantias de alta valorização.

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