Valor venal do imóvel: o que é e como calcular

Quanto vale aquele imóvel que você quer comprar?

Quanto você vai cobrar no seu antigo apartamento na hora de vender? 

Decisões sobre a quantia negociada ficam sob responsabilidade do proprietário.

Porém, você sabia que o Estado brasileiro coloca uma espécie de “preço base” no seus bens imobiliários?

Esse preço é conhecido como valor venal do imóvel, uma estimativa feita pelo Poder Público para calcular quanto deve ser cobrado em impostos e outras taxas municipais.

O valor venal se diferencia do valor de mercado, contudo, é importante que você saiba como ele é calculado, a importância dele e quais fatores influenciam no cálculo. 

Veja todas essas informações a seguir e aproveite para descobrir como fazer a negociação de um imóvel com segurança.

Boa leitura!

Afinal, o que é valor venal do imóvel?

O valor venal de um imóvel é como uma espécie de auditoria de preço, uma análise feita pelos agentes da Prefeitura Municipal sobre uma propriedade para definir o quanto ela vale. 

O objetivo dessa avaliação é criar uma base de cálculo para os impostos que são cobrados sobre imóveis, tais como o IPTU e ITBI. O valor venal também pode ser usado para calcular outras cobranças, como taxa de coleta de lixo, por exemplo.

Se você acha essa estimativa de valor algo fora do comum, nunca se esqueça que isso já acontece com seu carro, por exemplo. Só que no caso de veículos, em vez de uma avaliação feita pelo poder público, existe a tabela FIPE. 

Com base nessa tabela surgem os preços a serem pagos no IPVA e outros tributos. No caso do mercado imobiliário, quem faz as vezes de tabela FIPE é o cálculo do valor venal.

Mas saiba que o valor venal não leva em consideração aspectos importantes do mercado imobiliário como a relação oferta e demanda ou a especulação imobiliária. 

O preço é definido com base nas características do imóvel e não nos ânimos do mercado. 

Por que o valor venal é importante?

O valor venal é indispensável para que o cálculo dos impostos seja feito corretamente e de forma proporcional. Contudo, essa não é sua única função.

O preço determinado na avaliação do Estado serve de norte para as negociações imobiliárias. Com base no valor venal, os corretores conseguem auxiliar os proprietários que desejam vender e comprar imóveis, orientando sobre os valores justos para a negociação.

Um corretor experiente sabe conciliar as cifras vindas do valor venal do imóvel com outros aspectos que mexem com o preço — como o aquecimento do mercado e a procura do público — para definir um preço vantajoso para quem vende (ou para orientar uma negociação aos interessados na compra).

Junto com tudo isso, o valor venal acaba servindo como base para identificar negociações suspeitas. Ninguém deseja vender um bem que vale muito por um preço bem abaixo, certo?

Se isso acontece, a Receita Federal e outros órgãos fiscalizadores podem usar a comparação entre o valor venal e o valor registrado na transação para averiguar possíveis fraudes.

Na verdade, nada impede que você compre ou venda um imóvel por um preço abaixo do valor venal.

Contudo, na hora de recolher impostos, o cálculo dos tributos devidos será feito com base na avaliação do Poder Público. 

Como o valor venal é calculado?

Agora que você já entendeu o que é valor venal e porque ele existe, vamos apresentar os fatores que são usados para montar o cálculo. São eles:

1. Área (A): leva em consideração a metragem quadrada do terreno onde o imóvel foi construído;
2. Valor médio do metro quadrado de imóveis vizinhos (VR): utilizando dados da Planta de Valores do Município, é analisado qual o valor da metragem quadrada da região para chegar a uma média;
3. Idade do bem (I): a data de construção também tem efeitos sobre o cálculo;
4. Posição (P): considera a localização do imóvel dentro do município;
5. Tipologia da residência (TR): leva em consideração as reformas, ampliações e modificações feitas em relação à planta original.

Com esses fatores definidos, surge a fórmula:

Valor venal do imóvel (V) = A x VR x I x P x TR

Fatores que influenciam o cálculo do valor venal

A parte mais complexa do cálculo não está na fórmula em si, mas na definição dos parâmetros. Existem muitos fatores que são envolvidos neles, tais como:

1. Profundidade do terreno;
2. Porcentagem de área construída;
3. Localização dentro ou fora de condomínio;
4. Fração ideal;
5. Função do imóvel (comercial ou residencial);
6. Obsolescência.

Cada um deles tem seu impacto nos números usados para o cálculo do valor venal de um imóvel. Vamos explicar resumidamente o que eles levam em consideração.

Profundidade do terreno

A profundidade é calculada quando se divide a área geral pela chamada “área testada”, que é a frente principal do imóvel construído. 

Porcentagem de área construída

Analisa qual é a porção do terreno que foi utilizada para a edificação do imóvel. Esse fator é indispensável, já que muitas edificações não ocupam a totalidade do terreno em que estão localizadas. 

Fator condomínio e fração ideal

Estar dentro ou fora de um condomínio impacta no valor venal.

Isso acontece porque o cálculo pode levar em consideração não só os aspectos do imóvel em si, mas também da fração ideal correspondente a cada imóvel dentro do condomínio. 

A fração ideal, de forma simples, pode ser definida como a fração que cada proprietário tem sobre as áreas comuns do condomínio. 

Função do imóvel

Além da área de localização, a metragem quadrada do terreno e a área construída, a finalidade do imóvel também impacta no cálculo do valor venal. 

Imóveis residenciais e comerciais recebem valores distintos perante os fatores de cálculo, e isso precisa ser levado em consideração. 

Obsolescência

Obsolescência avalia a idade de construção do imóvel e serve como fator depreciativo, igual ao que é usado para calcular a queda no valor do veículo conforme seu ano de fabricação. 

Valor venal e valor de mercado: Qual a diferença?

Como falamos anteriormente, o valor de mercado e o valor venal de um imóvel são diferentes. As cifras até podem ser aproximadas umas das outras, contudo, é bem difícil que sejam iguais.

Mas antes de explicar o porquê dessas distinções, vamos retomar o conceito básico:

• Valor venal: utilizado como base para cálculo de impostos que incidem sobre imóveis. Também pode servir como piso para cálculo de valor de mercado;
• Valor de mercado: preço determinado pelo proprietário para aceitar uma negociação e vender o imóvel em questão. 

O valor de mercado não desconsidera os parâmetros usados no cálculo do valor venal, muito pelo contrário, é preciso conhecer bem cada um deles para chegar ao preço focado na compra e venda.

Mas eles não são os únicos pontos que mexem com o cálculo de preço comercial. Aqui entram as famosas leis do mercado, ou seja:

1. a relação oferta e demanda;
2. o aquecimento (ou retenção) do mercado imobiliário.

Para não restar nenhuma dúvida, vamos usar um exemplo. 

Imagine que você tem um apartamento de frente para o mar na Zona Nova, aqui em Capão. Digamos que o valor venal do seu imóvel foi calculado em R$ 900 mil reais e você deseja vendê-lo, porém, pretende lucrar mais do que isso.

Com base nos dados do valor venal, você acionou a Novo Lar e pediu ajuda de um de nossos corretores para definir o valor de mercado. 

Nessa avaliação, nossa equipe irá analisar não só o estado de conservação do imóvel e outros detalhes como também vai levar em consideração a busca por aquele tipo de imóvel e o preço praticado por outros proprietários de imóveis semelhantes.

Feito tudo isso, você recebeu a informação do valor de venda: R$1,1 milhão. Um acréscimo de R$ 200 mil em comparação com o valor venal. 

Percebe como a receptividade do mercado mexe com os valores? 

Para fechar nosso exemplo: imagine que você não vendeu na baixa e a obra da prefeitura transformou o bairro em um lugar muito mais estruturado. A praia ficou ainda melhor e mais limpa e, de quebra, um parque foi construído a uma quadra do imóvel.

Talvez as mudanças tenham impactado positivamente o mercado, e aquela pedida de R$1,1 milhão esteja abaixo do ideal.

Agora, seu imóvel pode ser vendido sem desafios por R$1,3 mi, graças a todas as melhorias feitas na região dele, que impactaram tanto no valor do metro quadrado quanto na receptividade do mercado. 

Ficou claro como o preço de mercado é algo muito mais instável e dinâmico que o valor venal?

Mudanças como as exemplificadas acima também podem alterar o cálculo de valor feito pelo Poder Público, mas os impactos (e o sobe e desce) são muito mais presentes no preço de venda. 

Como fazer a negociação de um imóvel com segurança?

A melhor forma de evitar erros em negociações de imóvel é contando com o auxílio de um corretor experiente.

Um corretor não é um profissional dedicado somente a apresentar boas oportunidades para pessoas interessadas em comprar ou alugar locais para morar ou fixar uma empresa. 

Eles também são analistas do mercado imobiliário, conhecem os atalhos e desafios (tanto burocráticos quanto comerciais) e podem ajudar você a fechar um negócio justo, lucrativo e cheio de pontos positivos.

Portanto, na hora de negociar um imóvel, conte com um corretor para evitar erros no processo de compra e venda e também para ter conhecimento de mercado ao seu lado. 

Aqui na Novo Lar nossa missão é simples: encontrar o negócio certo para as pessoas certas.

Todo o trabalho da nossa equipe é focada nessa equação, e não medimos esforços para ver compradores e vendedores sejam contemplados na hora de fechar um acordo.

Quer saber mais sobre como um corretor pode te ajudar? Clique aqui e confira mais detalhes sobre a rotina desse profissional.

Na dúvida? Conte com a Novo Lar

Agora que você já sabe o que é valor venal de um imóvel e para que ele serve, fica muito mais fácil entender de onde saem os preços de mercado e dos impostos pagos, não é mesmo?

Entender esses detalhes é indispensável para fazer bons negócios imobiliários e, claro, fugir dos problemas durante esse processo.

Se você gostou do nosso artigo, não deixe de acompanhar o nosso blog para ficar por dentro de novidades, curiosidades e informações úteis sobre o mercado de imóveis.

E se você tem o desejo de ter o seu apartamento ou casa em Capão da Canoa e região, não deixe de consultar o nosso site e entrar em contato com a nossa equipe de corretores!