Como financiar um apartamento? Requisitos, Quanto dar de entrada e mais

Você está sonhando com um imóvel à beira-mar, mas não tem o dinheiro para pagar à vista?

É nessas horas que a gente se pergunta como financiar um apartamento.

Existem várias alternativas, sendo que o financiamento imobiliário é uma das formas mais acessíveis e está mais em alta do que nunca.

De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), mesmo com a pandemia, os financiamentos imobiliários tiveram aumento de 74,7% em agosto comparado a 2019.

Foram financiados R$11,7 bilhões em agosto de 2020, o maior valor, em termos nominais, da série histórica iniciada há 16 anos.

No entanto, dar entrada e parcelar a compra de um imóvel envolve grandes valores e algumas burocracias.

Neste texto, te explicamos como funciona um financiamento de apartamento e 5 dicas para financiar o seu apartamento e sair do aluguel.

Como funciona um financiamento de apartamento

Para saber como financiar um apartamento é preciso entender melhor o termo financiar.

Financiar nada mais é do que pegar um certo valor emprestado de um banco para adquirir algo. Isso vale para vários tipos de compras, inclusive imóveis.

Nesse sentido, o financiamento imobiliário, de forma geral, funciona assim: 

1. A pessoa interessada em adquirir um imóvel paga uma entrada à construtora ou ao dono do imóvel.
2. Depois, ela solicita um crédito a um banco para pagar o restante do valor do imóvel;
3. O banco passa essa quantia para o proprietário do imóvel imediatamente;
4. A partir daí, o comprador deve pagar o banco que quitou sua dívida em parcelas e por um período pré-determinado, com acréscimo de juros;
5. Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra, mas não pode ser negociado enquanto a dívida com o banco não é paga ou renegociada.

Como você pagará o financiamento por um tempo considerável – limite de até 35 anos -, diferente de um carro, por exemplo, que tem valor geralmente bem menor, é importante conseguir a menor taxa de juros possível, pois uma pequena variação pode significar um grande valor ao final.

Os juros variam de banco para banco e conforme as linhas de crédito oferecidas, que variam de acordo com a renda de cada comprador, para que os valores se adequem à realidade financeira de quem fez o pedido.

Você pode utilizar um simulador de financiamento que compara diferentes bancos ou ainda consultar os sites dos próprios bancos, que costumam disponibilizar uma ferramenta só para isso.

Depois que você encontrar as melhores condições para o seu perfil, vá até o banco escolhido para solicitar o financiamento.

Não é necessário ser cliente do banco, mas, se você for, fica mais fácil de conseguir a aprovação do crédito, porque o banco já conhece as suas movimentações, e também de barganhar melhores condições.

Veja também: O que é portabilidade de crédito imobiliário e como fazer

O que precisa para financiar um apartamento

Um dos pontos mais importantes de como financiar um apartamento é a análise financeira.

Não basta pedir para ter automaticamente o financiamento que você quer. Para emprestar o dinheiro, um banco realiza uma análise financeira das suas contas e condições.

O percentual de financiamento varia de acordo com o perfil do cliente, o valor do imóvel e a sua renda mensal.

De qualquer forma, o valor da parcela não poderá comprometer mais do que 30% do que você recebe por mês.

Por isso, você deve ter condições de comprovar a sua renda familiar mensal, seja com contracheque ou outro comprovante de renda se for autônomo.

Cada instituição tem sua lista de documentos exigidos. Dentre os mais comuns são:

Se você trabalha em regime de carteira assinada:

• CPF
• RG
• Certidão de Nascimento
• Certidão de Casamento 
• Comprovante de Endereço (atualizado)
• Carteira de Trabalho
• Contracheque e/ou declaração do Imposto de Renda 

Se você é autônomo ou empreendedor:

• CPF
• RG
• Certidão conjunta de quitação de débitos relativos a tributos federais;
• Certidão de Nascimento
• Certidão de Casamento 
• Comprovante de Endereço (atualizado)
• Extratos bancários dos últimos meses e/ou contrato de prestação de serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore) ou outro comprovante de renda

O banco vai checar todas as informações que você entregou e fazer a análise de crédito, verificando se você tem capacidade de pagar pelo empréstimo no tempo estipulado.

Outro pré-requisito é que, obrigatoriamente, não tenha nenhum empréstimo em vigor no seu nome.

Além disso, o banco vai exigir que você e seu cônjuge, se for casado, estejam com o nome limpo no SPC e no Serasa, porque o financiamento sairá no nome de ambos.

Quanto precisa dar de entrada para financiar um apartamento?

Mesmo financiando um apartamento, você provavelmente vai precisar oferecer um sinal.

Mas quanto preciso ter? Tudo depende da sua renda familiar.

A maioria dos bancos pede uma garantia inicial de 30% do valor do imóvel.

Esse cálculo é baseado na renda declarada, pois as parcelas não podem, por lei, ultrapassar 30% da sua renda mensal.

Então, se o imóvel custa R$300 mil, é provável que seja cobrado R$90 mil de entrada. O restante, R$210 mil, será financiado e sobre esse valor que falta incidem os juros.

A parte financiada também precisa ser dividida em prestações que não ultrapassem os 30% da renda familiar mensal somada, mesmo incluindo os juros.

Já existem modalidades de crédito que cobrem o valor integral do apartamento, ou seja, sem necessidade de dar uma entrada para iniciar o financiamento.

Mas fique atento, pois essa alternativa vai tornar o imóvel mais caro. Afinal, como você não quitará uma parcela à vista, o valor financiado será mais alto, gerando um número maior de parcelas e mais juros.

Por isso, invista em um bom planejamento financeiro e estude a melhor opção para o seu bolso.

Saiba mais: 5 cuidados para negociar um imóvel em Capão

O que pode atrapalhar um financiamento de apartamento

Apesar de ser uma das formas mais fáceis de obter ajuda financeira para conseguir comprar um imóvel, a aprovação de um financiamento imobiliário pode ter situações de complicação.

Os bancos exigem uma série de requisitos antes de liberarem o crédito imobiliário. É uma forma de se precaver de possíveis inadimplências, afinal, um imóvel envolve cifras altas. 

Mas a burocracia nem sempre é ruim, porque ela torna o processo mais seguro para o banco, e também para o cliente.

A seguir, veja o que pode atrapalhar um financiamento de apartamento para evitar problemas.

1) Nome “sujo”

Estar inscrito em cadastros como SPC ou SERASA por falta de pagamentos anteriores é um dos principais motivos que impedem a aprovação em um financiamento imobiliário.  Lembre-se de que isso vale também para o cônjuge no caso de pessoas casadas.

A dica é: antes de entrar com pedido para crédito imobiliário no banco, verificar o seu nome e o do marido/mulher nos cadastros para ver se há alguma pendência e, se tiver, quitar a dívida. Há casos também de erros de inscrição, que devem ser resolvidos judicialmente.

2) Outros financiamentos 

Como não se pode utilizar mais de 30% dos rendimentos para pagamento mensal de parcelas, se você já tiver algum financiamento em seu nome que utiliza perto desse valor, será mais difícil conseguir a aprovação em um crédito imobiliário.

3) Renda incompatível com o financiamento

O imóvel que você quer comprar deve ser compatível com a renda declarada para aprovação do financiamento, não excedendo o que o banco exige para o parcelamento. 

Para isso, é fundamental fazer simulações e pesquisar as regras de cada banco para ver se o imóvel que você deseja se encaixa na sua faixa de renda.

Com a simulação também é possível determinar qual seria o valor máximo do financiamento, o que deve pagar de entrada e qual o valor das parcelas.

4) Dificuldade em declarar a renda

Tanto para comprovar que as parcelas do imóvel que você quer não ultrapassam 30% da sua renda quanto para provar que você tem capacidade de pagar o financiamento, é fundamental conseguir declarar os seus rendimentos.

Se você tem salário fixo e carteira assinada, isso é fácil. Mas caso você tenha renda incerta ou variável, o banco também pode ser mais receoso quanto ao seu financiamento imobiliário. 

5) Risco de crédito

O score de crédito (perfil de crédito ou Credit Scoring) é uma estatística baseada no seu histórico de compras, pagamentos, dívidas, entre outros, que informa se há risco de crédito ou não. 

É uma espécie de pontuação que o sistema financeiro faz para dizer se uma pessoa é considerada “boa pagadora”. Se a pontuação não for boa, o banco pode avaliar que existe risco e recusa o financiamento imobiliário.

E não adianta você ocultar ou alterar informações na hora de preencher os formulários de financiamento, porque o score é facilmente obtido pelo banco.

Por isso, antes de pedir um financiamento imobiliário, veja seu histórico financeiro, como a pontualidade no pagamento de contas, a inserção e a retirada do seu CPF nos órgãos de proteção ao crédito, e o acúmulo de dívidas ao longo dos anos. 

6) Pendências com a Receita Federal ou o INSS

Uma declaração de imposto de renda que você deixou de entregar ou uma dívida ativa, decorrente do atraso no pagamento de tributos, ou problemas com seu CPF. Tudo isso também pode atrapalhar a compra do seu imóvel.

Se você enfrenta algum problema com a Receita Federal ou o INSS, procure o órgão que acusa a pendência para identificar e resolver o problema o mais rápido possível. 

7) Cadastro no Banco Central

Se você emitiu um cheque sem fundo em seu nome pode não conseguir aprovação de um financiamento de imóvel.

O seu nome é inserido no Cadastro de Emitentes de Cheques Sem Fundo (CCF) do Banco Central e fica visível para qualquer instituição financeira.

Para resolver a situação, é preciso negociar o pagamento da dívida com a empresa ou pessoa física para quem você emitiu o cheque sem fundo. Após, basta solicitar a exclusão do seu nome do CCF.

5 dicas para financiar o seu apartamento e sair do aluguel

1) Faça um planejamento financeiro

Sonhar não custa nada, mas comprar um imóvel sem planejamento custa, sim. Por isso, esse é o primeiro passo para quem deseja sair do aluguel. 

Não existe um modelo a ser seguido. O que você precisa é colocar tudo no papel.

Descreva as suas fontes de renda, liste os seus gastos fixos, elimine dívidas, cite onde você pode economizar e quanto da sua renda você poderá comprometer com o imóvel.

2) Economize sempre que possível

Ao analisar suas contas, percebeu que os gastos com restaurante e transporte estão altos? Tente, por exemplo, comer menos fora ou usar mais o transporte público, a bicicleta ou até mesmo optar pelo home office.

Caso você tenha cônjuge e/ou filhos, é importante que todos estejam conscientes sobre a meta estipulada. A nova rotina não precisa ser ruim por conta da economia, mas pode ser diferente e até mais saudável.

Um esforço agora, pode garantir o apartamento na praia logo em futuro próximo.

3) Compare as condições oferecidas pelos bancos

Os bancos geralmente credenciam empresas especializadas para recolher toda a documentação dos clientes e contratá-la pode ser compulsório ou não, dependendo do banco.

Mas fique de olho!

Existem empresas que chegam a cobrar do cliente 5% do preço do imóvel, alegando que esse valor inclui outras taxas – mas, no geral, essas despesas chegam a no máximo 3%.

Também há algumas que tentam empurrar para o cliente o financiamento do banco que lhes paga a maior comissão, mesmo que não seja a melhor opção para você. Então, compare muito bem as condições oferecidas antes de assinar um contrato de longo prazo!

4) Use o sistema de prestações decrescentes

Muitas pessoas preferem um financiamento em que o valor das prestações é fixo e definido previamente – um sistema conhecido como Tabela Price. 

No entanto, o custo total do financiamento pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), em que as prestações começam mais altas e vão baixando ao longo do contrato, pode chegar a 15% da quantia a pagar ao banco – ou até mais, dependendo do valor do crédito.

No SAC, as parcelas também são prefixadas – ou seja, você sabe quanto vai pagar em cada mês.

Mas a diferença é que, como as prestações iniciais são mais altas que pela Tabela Price, a amortização do saldo devedor é mais acelerada. 

Pelo SAC, o saldo devedor diminui progressivamente desde o pagamento da primeira parcela.

Pela Tabela Price, a dívida aumenta no princípio e só depois de alguns anos o saldo devedor começa a cair.

Até lá, se a valorização não acompanhar a correção do saldo devedor, a dívida poderá superar o valor de mercado do imóvel. 

5) Pesquise bem, porque o impacto no valor final pode ser grande

Em se tratando de financiamento imobiliário, qualquer pequena diferença no custo pode proporcionar uma economia – ou um aumento – significativo no valor final. 

Além do valor de cada prestação que deve caber na sua renda mensal, é importantíssimo conferir a soma total do financiamento para você poder escolher o banco em que fará o contrato de crédito. 

Veja também: Posso vender um imóvel financiado? Tire suas dúvidas

Financiar um apartamento: um passo possível, mas que necessita ser planejado.

Ficou claro como financiar um apartamento?

Fácil não é, mas vale a pena seguir esses passos e observar as dicas listadas acima.

Afinal, é para o ótimo motivo: realizar o sonho de comprar um imóvel!

Se for à beira-mar então? Melhor ainda! 

E lembre-se: com um financiamento, você pode se mudar quase imediatamente após assinar o contrato e ir quitando as parcelas na melhor forma definida por você.

Já deu para ouvir o barulho das ondas do mar e sentir a maresia no rosto?

Se você tem interesse em adquirir um imóvel em Capão da Canoa, os corretores da Imobiliária Novo Lar estão prontos para te ajudar também a decidir como fazer seu financiamento.

Entre em contato, tire suas dúvidas e conheça os melhores imóveis do litoral gaúcho.