Averbação de Imóvel: o que é, como e quando deve ser feita

Comprar um novo imóvel, seja para investir ou para curtir durante as férias, deixa qualquer pessoa empolgada.

E quem dera a gente pudesse pular logo para a parte boa, mas antes, precisamos vencer algumas burocracias. 

Se você já comprou outros imóveis antes, sabe que pode ser cansativo, mas faz parte do processo.

Além da compra, existem etapas que devem ser observadas para garantir que a documentação da propriedade esteja sempre regularizada. 

Um desses procedimentos é a averbação de imóvel.

Ela é obrigatória para alterações em todo tipo de imóvel, seja residencial, comercial, industrial ou institucional

Neste artigo explicamos o que é a averbação de imóvel, como e quando realizar, documentos necessários, custos envolvidos e o que acontece se não fizer.

Confira e mantenha os documentos do seu imóvel em ordem!

O que é averbação de imóvel?

A averbação de imóvel se trata de um procedimento que consiste em registrar na matrícula do imóvel todas as alterações que afetam a sua descrição.

Quando falamos em alterações, nos referimos a construções, reformas, desmembramentos, entre outros. 

Estes dados são essenciais para manter os documentos do imóvel regularizados.

A averbação é feita no cartório de registro de imóveis da sua preferência, e a palavra está relacionada ao ato de formalizar uma informação em cartório. 

Em termos imobiliários, significa protocolar qualquer modificação significativa realizada em uma propriedade. 

Essas alterações podem ser necessárias nas mais variadas situações, que vamos explicar em detalhes a seguir.

Veja também: Glossário de termos imobiliários: guia completo para você dominar uma negociação

Em quais situações a averbação se faz necessária?

Algo importante a se notar é que existem mais de trinta tipos de averbação de imóvel, e cada um desses tipos é usado em diferentes situações. 

Mas por que isto se faz necessário?

A principal razão para realizar a averbação é cumprir com as exigências legais estabelecidas pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). 

Essa lei determina que todas as alterações significativas na propriedade devem ser registradas.

Abaixo, listamos e explicamos algumas das principais situações que requerem averbação:

1. Construção de edificações

Este processo envolve o planejamento, o projeto e a execução de obras para criar novas estruturas, sejam elas residenciais, comerciais, industriais ou institucionais.

Quando uma nova construção é realizada em um terreno, é necessário registrar essa edificação na matrícula do imóvel. 

Isso vai garantir que a descrição do imóvel no cartório reflita fielmente sua situação atual.

2. Ampliação ou redução de área Construída

Essa condição refere-se às modificações realizadas em um imóvel que aumentam ou reduzem a área total construída. 

Reformas e modificações como esta podem ocorrer por vários motivos, como a necessidade de mais espaço, alterações no uso do imóvel ou ajustes estruturais.

Como já é de se esperar, qualquer alteração na área construída, seja ampliação ou redução, deve ser averbada.

Isso é de extrema importância para que a documentação do imóvel esteja sempre de acordo com as modificações realizadas. 

Então nada de ir fazendo aquela reforma sem realizar a averbação corretamente, viu?

3. Incorporação Imobiliária

A incorporação imobiliária é um processo bem detalhado e regrado, que envolve planejar e executar um projeto imobiliário. 

Isso resulta na construção de edifícios, como prédios residenciais, comerciais ou mistos, que são divididos em unidades independentes, como apartamentos e salas comerciais.

Cada unidade é vendida separadamente, mas todas fazem parte de um único empreendimento.

Para isso, a averbação de incorporação imobiliária é crucial.

Esse procedimento legaliza a venda das unidades imobiliárias antes mesmo da conclusão da obra.

4. Desmembramento

O desmembramento de imóvel é o processo de dividir uma propriedade maior em parcelas menores e independentes, claro, tudo feito de acordo com a legislação vigente.

O desmembramento é bastante utilizado para fins de urbanização, venda ou desenvolvimento de projetos imobiliários menores, ou até mesmo em casos de heranças.

Para que cada lote desmembrado tenha sua própria matrícula, é necessário averbá-lo no cartório.

5. Unificação

Ao contrário de desmembramento, a unificação de imóveis junta dois ou mais terrenos ou propriedades em uma única unidade.

Este procedimento é regulado pela legislação e pode ser utilizado para diversos fins, como simplificação administrativa, planejamento urbano ou desenvolvimento de projetos maiores.

Isso cria uma nova matrícula e registro no cartório de imóveis, por isso a averbação também deve ser feita.

6. Usucapião

Usucapião é uma forma de conseguir a propriedade de um imóvel ou terreno que tem posse há muito tempo, mas que ainda não está no seu nome oficialmente. 

Basicamente, se você está morando ou usando uma terra de maneira contínua e sem conflitos por um certo período, a lei permite a regularização, para se tornar o dono de fato.

Depois que um juiz confirma que você atende a todos os requisitos, é preciso averbar essa decisão na matrícula do imóvel para ser oficialmente reconhecido como o novo proprietário.

7. Instituição de Condomínio

A instituição de condomínio é o processo legal pelo qual um terreno ou edificação é dividido em unidades autônomas, cada uma com sua própria matrícula no registro de imóveis. 

Quando um condomínio é instituído, seja horizontal ou vertical, essa criação deve ser averbada. 

Isso regulariza a existência do condomínio perante os órgãos competentes

Esse processo é necessário para criar um condomínio, onde cada proprietário tem direitos sobre sua unidade e compartilha responsabilidades pelas áreas comuns.

Veja também: 7 condomínios em Capão da Canoa para investir

8. Hipoteca

A hipoteca é uma maneira de usar um imóvel como garantia para conseguir um empréstimo, sem precisar entregar o bem ao banco ou credor. 

Basicamente, se você não pagar a dívida, o credor pode pedir à justiça para vender o imóvel e recuperar o dinheiro. 

É muito comum em financiamentos imobiliários e outros empréstimos grandes. 

A existência de uma hipoteca também deve ser averbada para constar nos registros do imóvel.

9. Penhora

A penhora é um processo onde a justiça apreende bens de alguém para garantir o pagamento de uma dívida. 

Se uma pessoa ou empresa não pagar o que deve, o credor pode pedir ao juiz para penhorar alguns bens do devedor, como imóveis, carros, contas bancárias ou outros ativos. 

Esses bens são usados para quitar a dívida, e quando um imóvel é penhorado, isso precisa ser averbado na matrícula do imóvel.

Isso deixa claro que ele está sendo usado para garantir o pagamento da dívida.

10. Usufruto

O usufruto é um direito que permite a uma pessoa, chamada usufrutuário, usar e aproveitar um bem que pertence a outra pessoa, o nu-proprietário.

Isso significa que o usufrutuário pode morar no imóvel, alugá-lo e ganhar dinheiro com ele, mesmo não sendo o dono oficial. 

Esse direito pode durar a vida toda ou um tempo determinado. 

E claro, essa concessão de usufruto precisa ser averbada na matrícula do imóvel.

Documentos necessários para a averbação de imóvel

Agora que você já sabe em quais situações a averbação é necessária, fica a dúvida: 

Quais os documentos necessários para este procedimento? 

A resposta é que eles variam conforme o tipo de alteração a ser registrada.

No entanto, alguns documentos são comuns a vários tipos de averbação. 

A seguir, listamos alguns exemplos:

• Requerimento de Averbação: Documento formal solicitando a averbação, preenchido e assinado pelo proprietário;
• Certidão de matrícula atualizada: Documento que comprova a situação atual do imóvel;
• Documento de identidade e CPF: Documentos pessoais do proprietário do imóvel.
• Comprovante de endereço: Comprovante atualizado do endereço do proprietário.

Exemplos Específicos

• Construção de Edificações: Alvará de construção, certificado de conclusão de obra;
• Ampliação ou redução de área construída: Alvará de ampliação, projeto aprovado pela prefeitura;
• Desmembramento: Projeto de desmembramento aprovado pela prefeitura, laudo técnico de demarcação;
• Unificação: Projeto de unificação aprovado pela prefeitura, certidão negativa de débitos municipais;
• Usucapião: Sentença judicial transitada em julgado, planta e memorial descritivo do imóvel;
• Instituição de condomínio: Convenção de condomínio, planta aprovada pela prefeitura;
• Hipoteca: Contrato de hipoteca, comprovante de registro da hipoteca no cartório;
• Penhora: Termo de penhora judicial, certidão de inteiro teor da matrícula;
• Usufruto: Escritura pública de usufruto, comprovante de registro no cartório.

Como fazer a averbação de imóvel?

Primeiro, consulte a legislação e verifique se a alteração feita no imóvel precisa ser averbada. 

Lembrando que você sempre pode falar com um profissional especializado para isso –  é o mais recomendado.

Depois, é só reunir todos os documentos necessários para o tipo de averbação que você vai fazer. 

Você também precisará preencher o formulário específico do cartório de registro de imóveis e levar os documentos até lá. 

Pague as taxas de averbação, que podem variar dependendo da localidade e do tipo de averbação. 

Após estes passos, é só acompanhar o processo no cartório, já que os prazos podem mudar conforme a complexidade da averbação e a legislação local.

Com todos estes passos concluídos, você poderá pegar a certidão de averbação no cartório e finalizar o processo.

Quanto custa fazer a averbação do imóvel?

O custo para fazer a averbação de um imóvel pode variar bastante dependendo de onde você mora e do tipo de mudança que precisa registrar. 

Em uma média, os valores ficam entre R$300,00 e R$1.500,00, mas isso pode mudar conforme o tipo de averbação e o quão complicado é o processo.

Se você precisa fazer uma averbação sem valor declarado, como em casos de herança ou mudança no estado civil do dono, o custo é fixo. 

É sempre bom consultar a tabela de preços no cartório de registro de imóveis da sua cidade para saber os detalhes certinhos.

Agora, se a averbação tem um valor declarado, o custo é calculado de acordo com o valor atualizado do imóvel depois das mudanças. 

Esse valor também pode variar de acordo com a tabela de custos do estado onde o imóvel está localizado.

Quanto tempo demora para a averbação ser feita?

Em geral, pode demorar de 15 a 60 dias úteis. 

Porém, o prazo para finalizar uma averbação pode oscilar bastante, dependendo da complexidade do processo e da eficiência do cartório de registro de imóveis.

É importante ficar de olho nas regras dos cartórios da sua cidade ou estado para se planejar e evitar qualquer atraso ou urgência.

Imóveis financiados também precisam de averbação?

Sim. Todo imóvel financiado também precisa passar pelo processo de averbação sempre que houver alterações significativas. 

Na dúvida, consulte sempre o seu cartório.

Manter a documentação regularizada é de extrema importância e evitar problemas futuros na negociação ou no próprio financiamento do imóvel.

E o que acontece se não fizer a averbação de imóvel?

Não fazer a averbação de um imóvel pode trazer uma série de complicações futuras.

Primeiro, precisamos reforçar que a falta de atualização da documentação pode dificultar muito a venda da propriedade. 

Isso porque as informações na papelada não vão condizer com a realidade do imóvel, o que com certeza pode afastar potenciais compradores. 

Ninguém quer comprar um problema, concorda?

Além disso, se você pretende financiar o imóvel, é preciso que todos os documentos estejam em dia conforme a legislação. 

Caso contrário, bancos e instituições financeiras podem negar o financiamento, já que precisam garantir que tudo está legalizado e correto.

Outro problema sério são possíveis disputas sobre a propriedade do imóvel. 

Alterações que não foram registradas podem levar a brigas judiciais, especialmente em casos de heranças ou mudanças de estado civil dos proprietários.

Não cumprir com a averbação também pode acarretar em sanções legais. 

Afinal, a averbação é uma exigência legal para manter a documentação em ordem. 

Evitar esse procedimento pode resultar em muita dor de cabeça no futuro. 

Então o ideal é sempre manter este documento em dia.

A averbação do seu imóvel está ok?

Esperamos que você esteja ciente da importância deste processo e das consequências de não fazê-lo.

E que, claro, siga todos os passos necessários para garantir que seu imóvel esteja sempre em conformidade com as normas vigentes e livre de futuros problemas.

Assim, você garante a segurança jurídica da sua propriedade e facilita qualquer transação imobiliária que venha a realizar.

Se você tem outras dúvidas sobre a averbação de imóveis ou deseja saber mais sobre como manter a documentação do seu imóvel regularizada, deixe o seu comentário!

E se está pensando em adquirir o seu imóvel dos sonhos em Capão da Canoa, entre em contato com a Imobiliária Novo Lar. 

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