Alienação Fiduciária de Imóvel: O que é e Como Funciona (Guia)

Comprar um imóvel é um dos maiores sonhos de muitos brasileiros, seja para morar, investir ou até mesmo para ter um cantinho para veraneio.

Mas, em muitos casos, essa conquista não acontece à vista. 

É aí que entram as diversas opções de financiamento, e uma delas, muito comum e importante, é a alienação fiduciária.

Se você está pensando em adquirir um imóvel ou está prestes a colocar o seu imóvel à venda, este artigo é para você.

Vamos explicar o que é a alienação fiduciária, como ela funciona e apresentar as vantagens e desvantagens dessa opção de financiamento. Confira!

O que é a alienação fiduciária de imóvel?

A alienação fiduciária é um mecanismo amplamente utilizado em financiamentos imobiliários no Brasil regulamentado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e que funciona como uma garantia em operações de crédito.

De forma simples, quando você financia um imóvel, você (o devedor, ou fiduciante) transfere temporariamente a propriedade do imóvel para a instituição financeira (o credor, ou fiduciário) que está te emprestando o dinheiro. 

Mas calma, isso não significa que você não pode usar o imóvel! 

Você continua com a posse direta e pode morar ou usar o imóvel normalmente, como se fosse seu.

Mas, o imóvel fica em nome do banco apenas como um “seguro” até que você pague tudo.

Vamos para um exemplo prático:

Imagine que você encontrou o apartamento dos seus sonhos na beira-mar, mas não tem o valor total para comprar à vista e então procura um banco para financiar. 

Ao optar pela alienação fiduciária, o banco libera o dinheiro para você comprar o imóvel, e o apartamento fica temporariamente em nome do banco como garantia. 

Você se muda, aproveita seu novo lar, e, ao final do financiamento, quando todas as parcelas forem pagas, a propriedade do imóvel é transferida definitivamente para o seu nome.

No caso de inadimplência, o banco pode colocar o ativo em leilão. Mas não se preocupe, falaremos mais sobre isso adiante.

É importante ressaltar que esse recurso pode ser utilizado tanto por pessoas físicas quanto por pessoas jurídicas, tornando-o uma ferramenta flexível para diversas situações de crédito.

Veja também: Glossário de termos imobiliários: guia completo para você dominar uma negociação

Como funciona a alienação fiduciária de imóvel?

1. Contrato 

Tudo começa com a assinatura de um contrato de financiamento, que muitas vezes envolve uma análise de crédito entre você (fiduciante) e a instituição financeira (fiduciário). 

Esse contrato detalha todas as condições do empréstimo, como valor, prazo, taxas de juros e o imóvel que será dado em garantia.

2. Registro em Cartório

Para que a alienação fiduciária tenha validade legal, o contrato precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado. 

Esse registro é fundamental, pois é ele que formaliza a transferência da propriedade resolúvel para o credor. 

No registro, devem constar informações claras sobre o valor da dívida, o prazo de pagamento, as taxas de juros e as condições para um eventual leilão do imóvel em caso de inadimplência.

3. Posse e Uso

Mesmo com a propriedade em nome do credor, você mantém a posse direta do imóvel. 

Isso significa que você pode usufruir do bem, morar nele, alugar, etc., desde que cumpra com as obrigações do contrato.

4. Quitação da Dívida

À medida que você paga as parcelas do financiamento, a dívida vai sendo quitada. 

Ao final do contrato, quando todas as parcelas forem pagas, a instituição financeira emitirá um termo de quitação.

5. Cancelamento da Alienação Fiduciária

Com o termo de quitação em mãos, você deve levá-lo ao Cartório de Registro de Imóveis para que seja feita a baixa na alienação fiduciária e a propriedade plena do imóvel seja consolidada em seu nome. 

A partir desse momento, o imóvel é totalmente seu, sem nenhuma restrição.

Quem pode ser o credor?

O credor (fiduciário) em uma alienação fiduciária é geralmente uma instituição financeira, como bancos, caixas econômicas, ou até mesmo companhias securitizadoras de créditos imobiliários. 

Essas entidades são autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e são as responsáveis por conceder o crédito e receber o imóvel como garantia.

Quais as vantagens e desvantagens de optar pela alienação fiduciária de imóvel?

Vantagens

Juros mais baixos

Geralmente, as taxas de juros da alienação fiduciária são mais atrativas do que outras modalidades de empréstimo. 

Isso ocorre porque o imóvel serve como uma garantia sólida para o credor, o que reduz o risco da operação e permite que as instituições financeiras ofereçam condições mais favoráveis.

Processo de execução mais rápido

Em caso de inadimplência, o processo de retomada do imóvel pelo credor é mais rápido e menos burocrático do que em outras garantias, como a hipoteca.

Isso traz mais segurança para o credor e, consequentemente, também contribui para a oferta de juros menores.

Maior acesso ao crédito

Por ser uma garantia robusta, a alienação fiduciária facilita o acesso ao crédito imobiliário para um número maior de pessoas, impulsionando o mercado.

Possibilidade de uso do imóvel

O devedor mantém a posse e o uso do imóvel durante todo o período do financiamento, podendo morar, alugar ou utilizar o bem conforme sua necessidade.

Desvantagens

Perda do imóvel em caso de inadimplência

A principal desvantagem é o risco de perder o imóvel caso a dívida não seja quitada. 

Se houver atraso significativo no pagamento, o credor pode consolidar a propriedade em seu nome e levar o imóvel a leilão para reaver o valor emprestado.

Burocracia inicial

Embora o processo de execução seja mais rápido, a etapa inicial de registro da alienação fiduciária em cartório pode envolver alguma burocracia e custos com taxas e impostos.

Restrição na venda do imóvel

Enquanto o imóvel estiver alienado fiduciariamente, você não pode vendê-lo livremente. 

A venda só é possível com a anuência do credor e, geralmente, o novo comprador assume a dívida ou quita o financiamento existente.

O que acontece se a dívida não for quitada?

Para imóveis, o contrato deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, como já mencionamos. 

Esse registro precisa indicar claramente o valor da dívida, o prazo do pagamento, as taxas de juros e as condições para um eventual leilão do imóvel caso o pagamento não seja realizado.

Se houver atraso significativo no pagamento das parcelas, o credor notificará o devedor para que a dívida seja regularizada. 

Caso a inadimplência persista, o credor pode solicitar a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.

Uma vez consolidada a propriedade, o credor promoverá um leilão público para a venda do imóvel, com o objetivo de quitar a dívida. 

Se o valor da venda for superior ao saldo devedor, o excedente será devolvido ao devedor. 

No entanto, se o valor da venda não for suficiente para cobrir a dívida, o devedor ainda poderá ser cobrado pelo valor restante.

É importante destacar que a Lei nº 9.514/1997 prevê um procedimento extrajudicial para a consolidação da propriedade e o leilão do imóvel, o que torna o processo mais ágil para o credor em comparação com a execução judicial de outras garantias.

Opções para facilitar a compra do seu imóvel não faltam!

A alienação fiduciária de imóvel é uma ferramenta poderosa e amplamente utilizada no mercado imobiliário brasileiro. 

Ela permite que muitas pessoas invistam em imóveis com mais vantagens e facilidades, oferecendo uma garantia sólida também para as instituições financeiras.

Se você está pensando em comprar ou vender um imóvel e precisa de orientação especializada, a equipe de corretores da Imobiliária Novo Lar está à disposição para ajudar.

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