Afinal, quem paga o ITBI? (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) + dúvidas frequentes

Quem compra ou vende um imóvel tem de passar por algumas etapas burocráticas antes de concluir o negócio.

Além de toda a papelada exigida, é preciso considerar em seu planejamento um imposto obrigatório: o ITBI.

A sigla vem de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e é uma parte importante na hora de negociar um apartamento ou uma casa. 

Caso o comprador não quite esse tributo, ele não terá o direito de constar como proprietário na matrícula e no registro do imóvel – ou, no caso de venda, seguirá sendo o responsável legal pelo imóvel.

A seguir, entenda exatamente o que é o ITBI, quem deve pagar, como é calculado, quando deve ser pago, entre outras questões importantes para evitar ter problemas com o fisco. 

O que é o ITBI?

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma tributação cuja cobrança fica a cargo de cada município onde a transação imobiliária acontece.

Portanto, como veremos adiante, o valor depende da localização do imóvel.

Sempre que acontecer uma transmissão de propriedades, independentemente de ser por compra/venda, por cessão de direitos, por permuta ou por qualquer modalidade que envolva dinheiro, há a cobrança de ITBI.

Sendo que, sem a confirmação de pagamento do tributo, o imóvel não pode ser transferido e a documentação não é liberada. 

Conforme o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, este imposto é cobrado apenas quando ocorre a transmissão de posse de um imóvel envolvendo pessoas vivas. 

Esse tributo só não ocorre se a transferência se der de maneira gratuita.

Quando há sucessão por meio do falecimento ou doação, é cobrado o ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação).

Quem deve pagar o ITBI?

O fato gerador do ITBI que exige o pagamento do imposto é a cessão de direitos de bens imóveis inter vivos. A grande questão é que a legislação federal não menciona qual das duas partes é a responsável pelo tributo, o que pode gerar dúvidas.

É comum essa questão ser regulamentada por uma lei municipal. Por isso, para evitar problemas, o ideal é sempre consultar a legislação da cidade do imóvel — o que pode facilmente ser encontrado na Internet.

No caso de Capão da Canoa, assim como na maioria dos municípios, ficou estabelecido que o comprador é o responsável pelo pagamento do ITBI (art. 75 da Lei Complementar nº 2, de 2003).

Entretanto, nada impede que as partes envolvidas na negociação façam um acordo no qual o vendedor assuma, parcial ou totalmente, esse compromisso. 

Em casos de permuta, ambas as partes pagam, mas cada um sobre o imóvel que está recebendo, pois o ITBI incide duas vezes.

Como é calculado o ITBI?

O imposto varia de acordo com o tamanho do imóvel e a alíquota cobrada em cada município. Nos grandes centros urbanos, essa alíquota costuma variar entre 2% e 3%. 

Em Capão da Canoa, por exemplo, o imposto é 2%. Já em Porto Alegre, está em 3%. 

Esse percentual incide sobre a base de cálculo da transação, que considera o maior entre dois valores:

• Valor da transferência estabelecido no contrato de compra e venda do imóvel ou utilizado na escritura

• Valor venal (valor de venda) contido na guia de recolhimento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)

No entanto, devido às cobranças indevidas de algumas prefeituras, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) teve um entendimento de que o ITBI deve ser calculado sobre o valor efetivo da venda do bem, mesmo que este seja maior do que o valor venal adotado no IPTU.

Assim, a cobrança desse imposto estaria coerente com o valor real do bem.

Entretanto, na prática, isso não costuma ocorrer, porque o valor venal geralmente é superior ao valor de venda e a maioria das prefeituras utiliza o maior preço como base de cálculo do tributo. 

Veja também: Valor venal do imóvel: O que é e como calcular

Como essa prática é ilegal, o contribuinte que se sentir prejudicado poderá entrar com um recurso, administrativo ou judicial, para que o ITBI seja calculado de acordo com o entendimento do STJ.

Agora, para saber o montante a ser pago não é necessário operações matemáticas complexas.

Com o auxílio de uma calculadora, basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor venal do imóvel.

O resultado dessa conta é a quantia a ser paga.

Em um apartamento hipotético de Capão da Canoa, que você negociou por R$ 200 mil, com a alíquota municipal de 2%, a quantia a ser paga de imposto será de R$ 4 mil.

Quando devo pagar o ITBI?

O tributo deve ser pago antes de dar andamento à transmissão da propriedade ou do direito real sobre o bem no Cartório de Registro de Imóveis. 

O procedimento padrão é recolher o valor antes de sair a escritura ou o contrato do financiamento.

Quando não devo pagar o ITBI?

Como o ITBI é um tributo que incide em uma transação imobiliária entre pessoas vivas, caso ocorra o falecimento do proprietário, não ocorre a incidência do imposto na transação por herança. 

O mesmo acontece quando o bem é doado a um terceiro. Em ambas as situações é cobrado o ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação).

Também não há cobrança nas devoluções de imóveis.

Dependendo da legislação municipal, existem situações em que ocorre isenção do imposto para determinadas faixas de valores.

O mesmo acontece quando o comprador é beneficiário de algum programa habitacional do governo federal, como o Minha Casa Minha Vida.

Como pagar o ITBI?

Cada município estabelece os próprios critérios e formatos de cobrança. De modo geral, a partir do preenchimento do formulário fornecido pelo órgão fazendário municipal, gera-se um boleto para o recolhimento. A quitação é feita normalmente na rede bancária.

Em Capão da Canoa, a prefeitura oferece as opções de consultar informações e gerar guias do ITBI de forma online, de forma rápida e fácil, pelo seu site.

Pelo sistema, o contribuinte (comprador do imóvel) pode solicitar a guia, que o município a envia por e-mail. Só será necessária a presença no registro de imóveis para protocolar a compra.

É possível parcelar o ITBI?

Mais uma vez, como se trata de um tributo municipal, cada prefeitura pode definir suas próprias regras sobre a possibilidade ou não de parcelamento do ITBI. 

Normalmente, as instituições responsáveis pelo financiamento do imóvel conseguem colocar o valor do tributo no próprio financiamento.

Contudo, o banco paga o preço à vista para o poder público e há incidência de juros para o cliente.

Uma boa dica é pedir uma orientação a um corretor de imóveis, porque ele conhece as regras locais e poderá oferecer a opção mais em conta.

Comprei um imóvel na planta, devo pagar ITBI?

Quem compra um imóvel na planta também é obrigado a pagar o ITBI. Neste caso, é utilizado o valor do imóvel pronto como base para calcular o valor a ser pago de imposto.

Portanto, é preciso muita atenção para as ofertas que prometem valores menores do ITBI para apartamentos comprados na planta.

Veja também: Comprar imóvel na planta: Vantagens e Riscos

Outros documentos a serem pagos na compra do imóvel

1. Escrituração

A Escritura Pública é o instrumento jurídico por meio do qual a manifestação de vontade entre as partes se materializa.

O documento é formalizado perante o Cartório de Notas do local onde o imóvel se encontra.

O valor cobrado por esse documento é tabelado e sofre variação de um Estado para outro, além de variar também em razão do valor do imóvel.

2. Registro

A alienação de bens imóveis exige o registro da compra em cartório. Sem esse documento, o bem permanece no nome do vendedor.

O valor do registro não é calculado com base em uma porcentagem sobre o valor do imóvel, mas uma quantia fixa, tabelada e que varia de acordo com o Estado e com o valor do bem.

A Tabela de Emolumentos (onde constam as quantias) está disponível no site do Tribunal de Justiça de cada estado. 

3. Comissão do corretor responsável

A comissão do corretor ou taxa de corretagem é o valor destinado à remuneração da imobiliária ou do corretor que fez a intermediação de compra e venda do imóvel.

Não há um valor fixo, mas varia, em média, de 6% a 8% sobre o valor do bem e, usualmente, fica sob responsabilidade do vendedor do imóvel (em Capão da Canoa é 8% e o valor é sempre dividido entre as partes) .

Segundo site do CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) , também é preciso estar atento aos seguintes pontos:

a) Os honorários serão devidos quando ocorrer acordo entre as partes sobre as condições essenciais do negócio e a consequente formação, entre elas, de vínculo jurídico (carta proposta, ajuste preliminar, arras, promessa de compra e venda, escritura, etc.);

b) Os honorários serão pagos sempre pelo proprietário vendedor, salvo acordo ou ajuste prévio entre as partes. (Em Capão da Canoa, a prática de mercado levada à risca é de 4% para cada parte);

c) Em caso de permuta, os honorários serão pagos em partes iguais – 50% (cinquenta por cento) – pelos permutantes;

Atenção na hora de pagar o ITBI

Como podemos perceber, o ITBI é uma obrigação complexa e que exige conhecimento e atenção para que a compra e venda de um imóvel não se torne uma dor de cabeça.

É importante saber onde buscar as informações – se na Constituição Federal ou direto com a prefeitura – ou contar com um bom suporte de um corretor ou de uma imobiliária de confiança.

O principal é ter segurança para que o sonho da casa própria não se torne um pesadelo.