Quem compra ou vende um im\u00f3vel tem de passar por algumas etapas burocr\u00e1ticas antes de concluir o neg\u00f3cio. <\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m de toda a papelada<\/a> exigida, \u00e9 preciso considerar em seu planejamento um imposto obrigat\u00f3rio: o ITBI<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n A sigla vem de I<\/strong>mposto sobre T<\/strong>ransmiss\u00e3o de B<\/strong>ens I<\/strong>m\u00f3veis e \u00e9 uma parte importante na hora de negociar um apartamento ou uma casa. <\/p>\n\n\n\n Caso o comprador n\u00e3o quite esse tributo, ele n\u00e3o ter\u00e1 o direito de constar como propriet\u00e1rio na matr\u00edcula e no registro do im\u00f3vel<\/strong> – ou, no caso de venda, seguir\u00e1 sendo o respons\u00e1vel legal pelo im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n A seguir, entenda exatamente o que \u00e9 o ITBI<\/strong>, quem deve pagar, como \u00e9 calculado, quando deve ser pago<\/strong>, entre outras quest\u00f5es importantes para evitar ter problemas com o fisco. <\/p>\n\n\n\n O Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis<\/strong> (ITBI) \u00e9 uma tributa\u00e7\u00e3o cuja cobran\u00e7a fica a cargo de cada munic\u00edpio onde a transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria acontece. <\/p>\n\n\n\n Portanto, como veremos adiante, o valor depende da localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n Sempre que acontecer uma transmiss\u00e3o de propriedades<\/strong>, independentemente de ser por compra\/venda, por cess\u00e3o de direitos, por permuta<\/a> ou por qualquer modalidade que envolva dinheiro, h\u00e1 a cobran\u00e7a de ITBI<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Sendo que, sem a confirma\u00e7\u00e3o de pagamento do tributo, o im\u00f3vel n\u00e3o pode ser transferido e a documenta\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 liberada<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n Conforme o artigo 156, inciso II, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal<\/a>, este imposto \u00e9 cobrado apenas quando ocorre a transmiss\u00e3o de posse de um im\u00f3vel envolvendo pessoas vivas<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n Esse tributo s\u00f3 n\u00e3o ocorre se a transfer\u00eancia se der de maneira gratuita. <\/p>\n\n\n\n Quando h\u00e1 sucess\u00e3o por meio do falecimento ou doa\u00e7\u00e3o, \u00e9 cobrado o ITCMD<\/strong> (Imposto sobre Transmiss\u00e3o \u201cCausa Mortis\u201d e Doa\u00e7\u00e3o).<\/p>\n\n\n\n O fato gerador do ITBI que exige o pagamento do imposto \u00e9 a cess\u00e3o de direitos de bens im\u00f3veis inter vivos. A grande quest\u00e3o \u00e9 que a legisla\u00e7\u00e3o federal n\u00e3o menciona qual das duas partes \u00e9 a respons\u00e1vel pelo tributo<\/strong>, o que pode gerar d\u00favidas.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 comum essa quest\u00e3o ser regulamentada por uma lei municipal. Por isso, para evitar problemas, o ideal \u00e9 sempre consultar a legisla\u00e7\u00e3o da cidade do im\u00f3vel<\/strong> \u2014 o que pode facilmente ser encontrado na Internet.<\/p>\n\n\n\n No caso de Cap\u00e3o da Canoa<\/strong>, assim como na maioria dos munic\u00edpios, ficou estabelecido que o comprador \u00e9 o respons\u00e1vel pelo pagamento do ITBI<\/strong> (art. 75 da Lei Complementar n\u00ba 2, de 2003<\/a>).<\/p>\n\n\n\n Entretanto, nada impede que as partes envolvidas na negocia\u00e7\u00e3o <\/strong>fa\u00e7am um acordo no qual o vendedor assuma, parcial ou totalmente, esse compromisso. <\/p>\n\n\n\n Em casos de permuta<\/a><\/strong>, ambas as partes pagam, mas cada um sobre o im\u00f3vel que est\u00e1 recebendo, pois o ITBI incide duas vezes.<\/p>\n\n\n\n O imposto varia de acordo com o tamanho do im\u00f3vel e a al\u00edquota cobrada em cada munic\u00edpio. Nos grandes centros urbanos, essa al\u00edquota costuma variar entre 2% e 3%. <\/p>\n\n\n\n Em Cap\u00e3o da Canoa, por exemplo, o imposto \u00e9 2%<\/strong>. J\u00e1 em Porto Alegre, est\u00e1 em 3%. <\/strong><\/p>\n\n\n\n Esse percentual incide sobre a base de c\u00e1lculo da transa\u00e7\u00e3o, que considera o maior entre dois valores:<\/p>\n\n\n\n No entanto, devido \u00e0s cobran\u00e7as indevidas de algumas prefeituras, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) teve um entendimento<\/a> de que o ITBI deve ser calculado sobre o valor efetivo da venda do bem<\/strong>, mesmo que este seja maior do que o valor venal adotado no IPTU. <\/p>\n\n\n\n Assim, a cobran\u00e7a desse imposto estaria coerente com o valor real do bem.<\/p>\n\n\n\n Entretanto, na pr\u00e1tica, isso n\u00e3o costuma ocorrer, porque o valor venal geralmente \u00e9 superior ao valor de venda e a maioria das prefeituras utiliza o maior pre\u00e7o como base de c\u00e1lculo do tributo. <\/p>\n\n\n\n Veja tamb\u00e9m: Valor venal do im\u00f3vel: O que \u00e9 e como calcular<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n Como essa pr\u00e1tica \u00e9 ilegal, o contribuinte que se sentir prejudicado poder\u00e1 entrar com um recurso, administrativo ou judicial<\/strong>, para que o ITBI seja calculado de acordo com o entendimento do STJ.<\/p>\n\n\n\n Agora, para saber o montante a ser pago n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio opera\u00e7\u00f5es matem\u00e1ticas complexas. <\/p>\n\n\n\n Com o aux\u00edlio de uma calculadora, basta multiplicar a al\u00edquota do imposto com o valor venal do im\u00f3vel<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n O resultado dessa conta \u00e9 a quantia a ser paga.<\/p>\n\n\n\n Em um apartamento hipot\u00e9tico de Cap\u00e3o da Canoa, que voc\u00ea negociou por R$ 200 mil, com a al\u00edquota municipal de 2%, a quantia a ser paga de imposto ser\u00e1 de R$ 4 mil.<\/p>\n\n\n\n O tributo deve ser pago antes de dar andamento \u00e0 transmiss\u00e3o da propriedade<\/strong> ou do direito real sobre o bem no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis. <\/p>\n\n\n\n O procedimento padr\u00e3o \u00e9 recolher o valor antes de sair a escritura ou o contrato do financiamento<\/a>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Como o ITBI \u00e9 um tributo que incide em uma transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria entre pessoas vivas, caso ocorra o falecimento do propriet\u00e1rio<\/strong>, n\u00e3o ocorre a incid\u00eancia do imposto na transa\u00e7\u00e3o por heran\u00e7a. <\/p>\n\n\n\n O mesmo acontece quando o bem \u00e9 doado a um terceiro.<\/strong> Em ambas as situa\u00e7\u00f5es \u00e9 cobrado o ITCMD (Imposto sobre Transmiss\u00e3o \u201cCausa Mortis\u201d e Doa\u00e7\u00e3o).<\/p>\n\n\n\n Tamb\u00e9m n\u00e3o h\u00e1 cobran\u00e7a nas devolu\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n Dependendo da legisla\u00e7\u00e3o municipal, existem situa\u00e7\u00f5es em que ocorre isen\u00e7\u00e3o do imposto <\/strong>para determinadas faixas de valores. <\/p>\n\n\n\n O mesmo acontece quando o comprador \u00e9 benefici\u00e1rio de algum programa habitacional do governo federal, como o Minha Casa Minha Vida.<\/p>\n\n\n\n Cada munic\u00edpio estabelece os pr\u00f3prios crit\u00e9rios e formatos de cobran\u00e7a. De modo geral, a partir do preenchimento do formul\u00e1rio fornecido pelo \u00f3rg\u00e3o fazend\u00e1rio municipal<\/strong>, gera-se um boleto para o recolhimento.<\/strong> A quita\u00e7\u00e3o \u00e9 feita normalmente na rede banc\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n Em Cap\u00e3o da Canoa,<\/strong> a prefeitura oferece as op\u00e7\u00f5es de consultar informa\u00e7\u00f5es e gerar guias do ITBI de forma online<\/strong>, de forma r\u00e1pida e f\u00e1cil, pelo seu site.<\/a><\/p>\n\n\n\n Pelo sistema, o contribuinte (comprador do im\u00f3vel) pode solicitar a guia, que o munic\u00edpio a envia por e-mail. S\u00f3 ser\u00e1 necess\u00e1ria a presen\u00e7a no registro de im\u00f3veis para protocolar a compra.<\/p>\n\n\n\n Mais uma vez, como se trata de um tributo municipal, cada prefeitura pode definir suas pr\u00f3prias regras sobre a possibilidade ou n\u00e3o de parcelamento do ITBI. <\/p>\n\n\n\n Normalmente, as institui\u00e7\u00f5es respons\u00e1veis pelo financiamento do im\u00f3vel conseguem colocar o valor do tributo no pr\u00f3prio financiamento.<\/p>\n\n\n\n Contudo, o banco paga o pre\u00e7o \u00e0 vista para o poder p\u00fablico e h\u00e1 incid\u00eancia de juros para o cliente.<\/p>\n\n\n\n Uma boa dica \u00e9 pedir uma orienta\u00e7\u00e3o a um corretor de im\u00f3veis<\/a><\/strong>, porque ele conhece as regras locais e poder\u00e1 oferecer a op\u00e7\u00e3o mais em conta.<\/p>\n\n\n\n Quem compra um im\u00f3vel na planta tamb\u00e9m \u00e9 obrigado a pagar o ITBI<\/strong>. Neste caso, \u00e9 utilizado o valor do im\u00f3vel pronto como base para calcular o valor a ser pago de imposto.<\/p>\n\n\n\n Portanto, \u00e9 preciso muita aten\u00e7\u00e3o para as ofertas que prometem valores menores do ITBI para apartamentos comprados na planta.<\/p>\n\n\n\n Veja tamb\u00e9m: Comprar im\u00f3vel na planta: Vantagens e Riscos<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n A Escritura P\u00fablica \u00e9 o instrumento jur\u00eddico por meio do qual a manifesta\u00e7\u00e3o de vontade entre as partes se materializa. <\/p>\n\n\n\n O documento \u00e9 formalizado perante o Cart\u00f3rio de Notas<\/strong> do local onde o im\u00f3vel se encontra. <\/strong><\/p>\n\n\n\n O valor cobrado por esse documento \u00e9 tabelado <\/strong>e sofre varia\u00e7\u00e3o de um Estado para outro, al\u00e9m de variar tamb\u00e9m em raz\u00e3o do valor do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n A aliena\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis exige o registro da compra em cart\u00f3rio. Sem esse documento, o bem permanece no nome do vendedor. <\/p>\n\n\n\n O valor do registro n\u00e3o \u00e9 calculado com base em uma porcentagem sobre o valor do im\u00f3vel, mas uma quantia fixa<\/strong>, tabelada<\/strong> e que varia de acordo com o Estado e com o valor do bem.<\/p>\n\n\n\n A Tabela de Emolumentos<\/a> (onde constam as quantias) est\u00e1 dispon\u00edvel no site do Tribunal de Justi\u00e7a de cada estado. <\/p>\n\n\n\n A comiss\u00e3o do corretor ou taxa de corretagem \u00e9 o valor destinado \u00e0 remunera\u00e7\u00e3o da imobili\u00e1ria ou do corretor<\/a><\/strong> que fez a intermedia\u00e7\u00e3o de compra e venda do im\u00f3vel. <\/p>\n\n\n\n N\u00e3o h\u00e1 um valor fixo, mas varia, em m\u00e9dia, de 6% a 8% sobre o valor do bem e, usualmente, fica sob responsabilidade do vendedor do im\u00f3vel (em Cap\u00e3o da Canoa \u00e9 8% e o valor \u00e9 sempre dividido entre as partes) <\/strong>. <\/p>\n\n\n\nO que \u00e9 o ITBI?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Quem deve pagar o ITBI?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Como \u00e9 calculado o ITBI?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\n
\n
Quando devo pagar o ITBI?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Quando n\u00e3o devo pagar o ITBI?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Como pagar o ITBI?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\u00c9 poss\u00edvel parcelar o ITBI?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Comprei um im\u00f3vel na planta, devo pagar ITBI?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Outros documentos a serem pagos na compra do im\u00f3vel<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
1. Escritura\u00e7\u00e3o<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
2. Registro<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
3. Comiss\u00e3o do corretor respons\u00e1vel<\/strong><\/h3>\n\n\n\n