{"id":775,"date":"2021-10-01T13:37:03","date_gmt":"2021-10-01T16:37:03","guid":{"rendered":"https:\/\/imobiliarianovolar.net\/blog\/?p=775"},"modified":"2026-01-16T11:41:51","modified_gmt":"2026-01-16T14:41:51","slug":"valor-venal-do-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/imobiliarianovolar.net\/blog\/valor-venal-do-imovel\/","title":{"rendered":"Valor venal do im\u00f3vel: o que \u00e9 e como calcular"},"content":{"rendered":"\n

Quanto vale <\/strong>aquele im\u00f3vel que voc\u00ea quer comprar<\/a>?<\/p>\n\n\n\n

Quanto<\/strong> voc\u00ea vai cobrar <\/strong>no seu antigo apartamento na hora de vender? <\/p>\n\n\n\n

Decis\u00f5es sobre a quantia negociada ficam sob responsabilidade do propriet\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Por\u00e9m, voc\u00ea sabia que o Estado brasileiro coloca uma esp\u00e9cie de \u201cpre\u00e7o base\u201d no seus bens imobili\u00e1rios?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Esse pre\u00e7o \u00e9 conhecido como valor venal do im\u00f3vel<\/a><\/strong>, uma estimativa feita pelo Poder P\u00fablico para calcular quanto deve ser cobrado em impostos e outras taxas municipais. <\/p>\n\n\n\n

O valor venal se diferencia do valor de mercado, contudo, \u00e9 importante que voc\u00ea saiba como ele \u00e9 calculado, a import\u00e2ncia dele e quais fatores influenciam no c\u00e1lculo. <\/p>\n\n\n\n

Veja todas essas informa\u00e7\u00f5es a seguir e aproveite para descobrir como fazer a negocia\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel com seguran\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n

Boa leitura!<\/p>\n\n\n\n

Afinal, o que \u00e9 valor venal do im\u00f3vel?<\/h2>\n\n\n\n

O valor venal de um im\u00f3vel \u00e9 como uma esp\u00e9cie de auditoria de pre\u00e7o<\/strong>, uma an\u00e1lise feita pelos agentes da Prefeitura Municipal sobre uma propriedade para definir o quanto ela vale. <\/p>\n\n\n\n

O objetivo dessa avalia\u00e7\u00e3o \u00e9 criar uma base de c\u00e1lculo para os impostos que s\u00e3o cobrados sobre im\u00f3veis, tais como o IPTU<\/a> e ITBI<\/a>.<\/strong> O valor venal tamb\u00e9m pode ser usado para calcular outras cobran\u00e7as, como taxa de coleta de lixo, por exemplo. <\/p>\n\n\n\n

Se voc\u00ea acha essa estimativa de valor algo fora do comum, nunca se esque\u00e7a que isso j\u00e1 acontece com seu carro, por exemplo. S\u00f3 que no caso de ve\u00edculos, em vez de uma avalia\u00e7\u00e3o feita pelo poder p\u00fablico, existe a tabela FIPE. <\/p>\n\n\n\n

Com base nessa tabela surgem os pre\u00e7os a serem pagos no IPVA e outros tributos. No caso do mercado imobili\u00e1rio, quem faz as vezes de tabela FIPE \u00e9 o c\u00e1lculo do valor venal.<\/p>\n\n\n\n

Mas saiba que o valor venal n\u00e3o leva em considera\u00e7\u00e3o aspectos importantes do mercado imobili\u00e1rio como a rela\u00e7\u00e3o oferta e demanda ou a especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. <\/p>\n\n\n\n

O pre\u00e7o \u00e9 definido com base nas caracter\u00edsticas do im\u00f3vel e n\u00e3o nos \u00e2nimos do mercado. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por que o valor venal \u00e9 importante?<\/h2>\n\n\n\n

O valor venal \u00e9 indispens\u00e1vel para que o c\u00e1lculo dos impostos<\/a> seja feito corretamente <\/strong>e de forma proporcional. Contudo, essa n\u00e3o \u00e9 sua \u00fanica fun\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

O pre\u00e7o determinado na avalia\u00e7\u00e3o do Estado serve de norte para as negocia\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. Com base no valor venal, os corretores conseguem auxiliar os propriet\u00e1rios que desejam vender e comprar im\u00f3veis, orientando sobre os valores justos para a negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Um corretor experiente<\/a> sabe conciliar as cifras vindas do valor venal do im\u00f3vel com outros aspectos que mexem com o pre\u00e7o \u2014 como o aquecimento do mercado e a procura do p\u00fablico \u2014 para definir um pre\u00e7o vantajoso para quem vende<\/strong> (ou para orientar uma negocia\u00e7\u00e3o aos interessados na compra).<\/p>\n\n\n\n

Junto com tudo isso, o valor venal acaba servindo como base para identificar negocia\u00e7\u00f5es suspeitas. Ningu\u00e9m deseja vender um bem que vale muito por um pre\u00e7o bem abaixo, certo? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se isso acontece, a Receita Federal <\/strong>e outros \u00f3rg\u00e3os fiscalizadores podem usar a compara\u00e7\u00e3o entre o valor venal e o valor registrado na transa\u00e7\u00e3o para averiguar poss\u00edveis fraudes.<\/p>\n\n\n\n

Na verdade, nada impede que voc\u00ea compre ou venda um im\u00f3vel por um pre\u00e7o abaixo do valor venal.<\/p>\n\n\n\n

Contudo, na hora de recolher impostos, o c\u00e1lculo dos tributos<\/strong> devidos ser\u00e1 feito com base na avalia\u00e7\u00e3o do Poder P\u00fablico. <\/p>\n\n\n\n

Veja tamb\u00e9m: Avalia\u00e7\u00e3o de Im\u00f3veis: o que \u00e9, quem avalia + 7 dicas<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Como o valor venal \u00e9 calculado?<\/h2>\n\n\n\n

Agora que voc\u00ea j\u00e1 entendeu o que \u00e9 valor venal e porque ele existe, vamos apresentar os fatores que s\u00e3o usados para montar o c\u00e1lculo. S\u00e3o eles:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. \u00c1rea (A): <\/strong>leva em considera\u00e7\u00e3o a metragem quadrada do terreno onde o im\u00f3vel foi constru\u00eddo;<\/li>\n\n\n\n
  2. Valor m\u00e9dio do metro quadrado de im\u00f3veis vizinhos (VR):<\/strong> utilizando dados da Planta de Valores do Munic\u00edpio, \u00e9 analisado qual o valor da metragem quadrada da regi\u00e3o para chegar a uma m\u00e9dia;<\/li>\n\n\n\n
  3. Idade do bem (I):<\/strong> a data de constru\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m tem efeitos sobre o c\u00e1lculo;<\/li>\n\n\n\n
  4. Posi\u00e7\u00e3o (P):<\/strong> considera a localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel dentro do munic\u00edpio;<\/li>\n\n\n\n
  5. Tipologia da resid\u00eancia (TR): <\/strong>leva em considera\u00e7\u00e3o as reformas, amplia\u00e7\u00f5es e modifica\u00e7\u00f5es<\/a> feitas em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 planta original. <\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Com esses fatores definidos, surge a f\u00f3rmula:<\/p>\n\n\n\n

    Valor venal do im\u00f3vel (V) = A x VR x I x P x TR<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Fatores que influenciam o c\u00e1lculo do valor venal<\/h3>\n\n\n\n

    A parte mais complexa do c\u00e1lculo n\u00e3o est\u00e1 na f\u00f3rmula em si, mas na defini\u00e7\u00e3o dos par\u00e2metros.<\/strong> Existem muitos fatores que s\u00e3o envolvidos neles, tais como:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Profundidade do terreno;<\/li>\n\n\n\n
    2. Porcentagem de \u00e1rea constru\u00edda;<\/li>\n\n\n\n
    3. Localiza\u00e7\u00e3o dentro ou fora de condom\u00ednio;<\/li>\n\n\n\n
    4. Fra\u00e7\u00e3o ideal;<\/li>\n\n\n\n
    5. Fun\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel (comercial ou residencial);<\/li>\n\n\n\n
    6. Obsolesc\u00eancia.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Cada um deles tem seu impacto nos n\u00fameros usados para o c\u00e1lculo do valor venal de um im\u00f3vel. Vamos explicar resumidamente <\/strong>o que eles levam em considera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

      Profundidade do terreno<\/h4>\n\n\n\n

      A profundidade \u00e9 calculada quando se divide a \u00e1rea geral pela chamada \u201c\u00e1rea testada\u201d<\/strong>, que \u00e9 a frente principal do im\u00f3vel constru\u00eddo. <\/p>\n\n\n\n

      Porcentagem de \u00e1rea constru\u00edda<\/h4>\n\n\n\n

      Analisa qual \u00e9 a por\u00e7\u00e3o do terreno<\/strong> que foi utilizada para a edifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Esse fator \u00e9 indispens\u00e1vel, j\u00e1 que muitas edifica\u00e7\u00f5es n\u00e3o ocupam a totalidade do terreno em que est\u00e3o localizadas. <\/p>\n\n\n\n

      Fator condom\u00ednio e fra\u00e7\u00e3o ideal<\/h4>\n\n\n\n

      Estar dentro ou fora de um condom\u00ednio impacta no valor venal. <\/p>\n\n\n\n

      Isso acontece porque o c\u00e1lculo pode levar em considera\u00e7\u00e3o n\u00e3o s\u00f3 os aspectos do im\u00f3vel em si, mas tamb\u00e9m da fra\u00e7\u00e3o ideal<\/strong> correspondente a cada im\u00f3vel dentro do condom\u00ednio. <\/p>\n\n\n\n

      A fra\u00e7\u00e3o ideal, de forma simples, pode ser definida como a fra\u00e7\u00e3o que cada propriet\u00e1rio tem sobre as \u00e1reas comuns do condom\u00ednio. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Fun\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel<\/h4>\n\n\n\n

      Al\u00e9m da \u00e1rea de localiza\u00e7\u00e3o, a metragem quadrada do terreno e a \u00e1rea constru\u00edda, a finalidade do im\u00f3vel tamb\u00e9m impacta no c\u00e1lculo do valor venal. <\/p>\n\n\n\n

      Im\u00f3veis residenciais e comerciais recebem valores distintos perante os fatores de c\u00e1lculo, e isso precisa ser levado em considera\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

      Obsolesc\u00eancia<\/h4>\n\n\n\n

      Obsolesc\u00eancia avalia a idade de constru\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e serve como fator depreciativo<\/strong>, igual ao que \u00e9 usado para calcular a queda no valor do ve\u00edculo conforme seu ano de fabrica\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

      Valor venal e valor de mercado: Qual a diferen\u00e7a?<\/h2>\n\n\n\n

      Como falamos anteriormente, o valor de mercado e o valor venal de um im\u00f3vel s\u00e3o diferentes. As cifras at\u00e9 podem ser aproximadas umas das outras, contudo, \u00e9 bem dif\u00edcil que sejam iguais.<\/p>\n\n\n\n

      Mas antes de explicar o porqu\u00ea dessas distin\u00e7\u00f5es, vamos retomar o conceito b\u00e1sico:<\/strong><\/p>\n\n\n\n