Desapropriação de Imóvel: O que é e quais são os seus direitos
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Se você é proprietário de imóveis e tem filhos, muito provavelmente já deve ter se questionado como garantir o uso e a posse dos seus bens para eles por meios legais.
É comum acreditar que isso só ocorre via testamento, porém, o processo pode ser feito em vida ao conferir o usufruto do imóvel.
O objetivo desse trâmite é conceder o direito de utilização a alguém que não é o proprietário registrado.
Isso é algo muito comum, mas que nem sempre passa por formalização perante os órgãos responsáveis.
Neste artigo você vai entender o que é usufruto de um imóvel, quem pode ser beneficiado e quais são os tipos de usufruto e os direitos garantidos às partes.
Boa leitura!
O que é usufruto de um imóvel?
O usufruto do imóvel concede direito de utilização de um imóvel a um cidadão durante um tempo pré-determinado.
Em linhas gerais, o proprietário oferece a um terceiro a possibilidade de desfrutar de um bem que está em seu nome, como se fosse uma autorização de uso.
Ele pode ser aplicado a bens do mercado imobiliário e também para veículos e até mesmo investimentos, como um lote de ações.
Neste processo, estão envolvidas duas partes distintas.
Quem concede (proprietário) e quem recebe a concessão (usufrutuário).
Tudo é reconhecido em cartório para que a movimentação dos bens seja registrada por meios legais.
Diferente de um testamento, que transfere a posse dos bens após a morte do proprietário, o usufruto permite a transferência ainda em vida.
O usufruto legal
Para fechar este tópico, vale pontuar rapidamente sobre o usufruto legal.
Ele acontece quando menores de idade se tornam usufrutuários de bens.
Imagine que você tem um filho pequeno que recebe de herança um apartamento na praia de seu falecido avô.
Enquanto ele não for maior de idade, o usufruto é concedido aos responsáveis pelo usufrutuário, mas é importante mencionar que após a maioridade esse direito pode se extinguir.
Como funciona o usufruto de um imóvel?
O usufruto de imóvel garante ao usufrutuário o direito de uso de um bem que não está em seu nome.
Contudo, o processo não é sempre igual.
Existem algumas modalidades diferentes e regras que precisam ser seguidas.
A primeira delas é o registro em cartório.
Para que o acordo tenha validade jurídica, ou seja, fique firmado perante as leis e burocracias do Estado, é preciso que o acordo tenha registro cartorário.
Isso garante direitos e deveres para ambas as partes.
Uma vez firmado, o proprietário não pode alegar uso indevido de seus bens, além de deixar registrado o período acordado de uso por parte do usufrutuário.
Como dito, o usufruto é temporário.
Você pode pegar uma casa que está em seu nome e permitir o uso por um parente durante um ano e depois finalizar o acordo, por exemplo. Basta deixar tudo registrado no acordo feito em cartório.
Caso o objetivo seja a transferência final do imóvel, o usufrutuário se tornará nu-proprietário do bem e o proprietário se torna usufrutuário (com direitos garantidos, conforme explicaremos mais abaixo).
Parece complicado, mas veja a seguir os diferentes tipos de usufruto e alguns exemplos que irão lhe ajudar a entender melhor este trâmite.
Quais são os direitos do usufrutuário?
O usufrutuário do imóvel tem direitos assegurados pelo artigo 1.394 do Código Civil. De acordo com as normas, são garantidos por lei:
- O uso;
- A posse;
- A administração
- Possíveis frutos derivados do imóvel.
Em caso de geração de renda, o usufrutuário poderá receber valores.
Esse é um ponto importante.
Afinal, o doador (que se torna nu-proprietário) não tem mais como alugar o imóvel, já que esse direito agora pertence a ele.
Um imóvel de usufruto pode ser vendido?
Para responder essa pergunta, vamos trocar um imóvel por algo mais simples, como uma bolsa.
Imagine que você dê uma bolsa nova para sua esposa, mas ela não quer ficar com ela e resolve vendê-la.
Será que você tem direito a interromper essa venda?
Pela lógica das leis brasileiras, a resposta é não.
Quando o doador se torna nu-proprietário, ele é dono parcial do imóvel, no caso, ele não tem poder administrativo sobre o bem.
Esse poder passa a ser de quem recebeu a doação.
E como há autonomia administrativa, é possível que a venda seja feita pelo usufrutuário.
Para evitar situações complicadas, o caminho é formalizar tudo no cartório.
Assim se evitam problemas como um antigo proprietário tentando vender imóvel de um usufrutuário ou um usufrutuário tentando aplicar um golpe e vender um bem que está em sua posse temporária.
Quais são os tipos de usufruto?
Doação com reserva de usufruto
Neste caso, o proprietário que está cedendo o bem mantém seu direito de usufruir do imóvel.
Imagine que você comprou um apartamento em Capão da Canoa para sua filha, mas quer assegurar o direito de uso dessa propriedade em alguns finais de semana.
Ao fazer uma doação com reserva de usufruto, você se torna usufrutuário e sua filha se torna nu-proprietária.
Ela é a dona legal do imóvel, mas você tem direitos assegurados por lei.
O nu-proprietário não pode despejar ou expulsar o doador, impedir o uso do local, tampouco vender ou alugar sem que haja um acordo com o antigo proprietário (e agora usufrutuário do bem).
Todos os direitos de uso por parte de sua filha ficarão registrados no acordo de usufruto e também podem ser descritos no testamento, o que ajuda a evitar conflitos de inventário.
Uma doação desse tipo precisa seguir algumas regras:
- Precisa ser feita de livre e espontânea vontade;
- O patrimônio precisa ser agregado aos bens da pessoa que está recebendo (o que evita problemas com a Receita Federal);
- A aceitação do imóvel também precisa ser feita de livre e espontânea vontade;
- É preciso que a doação respeite os direitos de herança dos herdeiros diretos.
Doação pura e simples
O doador não exige nada em troca para o donatário. É chamada também de doação convencional.
Doação modal ou onerosa
Neste caso, o doador exige que o donatário dê algo em troca, que pode ser, por exemplo, uma porcentagem do aluguel, caso o bem doado seja locado.
Mas nem sempre se envolve dinheiro, o que acontece aqui é a presença de uma regra na doação.
Essa regra pode ser algo simples, como conceder direito de uso de um imóvel durante um tempo.
Lembra do exemplo do apartamento em Capão da Canoa?
Imagine que você faz a doação para sua filha, porém, pretende habitar o local durante os meses do verão. Isso pode ser parte do acordo de doação modal.
Doação remuneratória
Esta modalidade de doação ocorre quando o proprietário vai doar seu bem para quitar um pagamento, o chamado “a título de premiação”.
Imagine que você tem uma dívida de R$ 400 mil com seu irmão e pretende pagá-lo usando um imóvel de mesmo valor.
Vocês podem acertar essa dívida por meio dessa modalidade de doação, que atesta que o bem foi cedido com fins de pagamento.
Doação condicional
A doação condicional acontece quando o doador exige que o imóvel seja transformado em algo, como um museu ou um ponto comercial, por exemplo.
Suponha que sua mãe morava em um casarão histórico em uma cidade do interior.
Depois de um tempo, você e seus irmão decidem doar o imóvel ao município, mas querem que ele se torne um Centro Cultural.
Sua família pode procurar a prefeitura e acordar a doação condicional do bem.
Caso o acordo seja descumprido, é possível reaver a posse por meios jurídicos.
Quanto custa fazer o usufruto de um imóvel?
Para formalizar o acordo, é preciso buscar um Cartório de Notas ou Tabelião de Notas.
Lá, deve ser feito um documento chamado Escritura Pública de Doação com Reserva de Usufruto. Há também a opção de fazer uma Escritura Pública de Compra e Venda com a Instituição de Usufruto.
Depois do registro no Cartório de Notas, é preciso validar a escritura em um Cartório de Registro de Imóveis.
“Mas quanto custa tudo isso?”
Não existe uma resposta única. Isso acontece porque os valores variam entre os municípios.
Há também variação nos impostos cobrados.
Alguns estados cobram o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCMD), que pode chegar a 8% do valor do imóvel.
Na hora de formalizar o acordo, não se esqueça dos principais documentos envolvidos:
- RG;
- CPF;
- Endereço;
- Profissão
- Informações sobre cônjuges (para quem é casado).
Após dar entrada no pedido, ambas as partes serão convocadas no cartório para assinar os documentos e formalizar o acordo, portanto, reserve também um espaço na sua agenda!
É possível cancelar o contrato de usufruto?
Sim, é possível revogar um contrato de usufruto. Mas isso exige que as partes se apresentem no cartório de registro para desfazer o que foi acordado entre elas.
Veja quais são os motivos que podem gerar o fim de uma relação de usufruto de um imóvel:
- Caso o usufrutuário renuncie ao seu direito ou venha a falecer;
- Quando acaba o tempo pré-determinado no acordo de usufruto;
- Caso o imóvel for cedido para uma pessoa jurídica e ela deixar de existir;
- Erros do usufrutuário, como deterioração do imóvel, não pagamento de impostos e negligência com a conservação do bem;
- Caso o usufrutuário não esteja fazendo uso do bem.
Esses são alguns dos motivos que podem levar ao fim do acordo, porém, existem diversas cláusulas do código civil envolvidos aqui.
Portanto, caso você esteja vivendo uma situação onde é preciso cancelar um acordo de usufruto, nossa recomendação é contar com um advogado especializado no assunto.
Fique atento: na hora do distrato, não serão cobradas novas taxas, mas os custos cartorários serão cobrados.
Algo muito comum, mas que nem sempre é feito da maneira correta
Agora que você já sabe o que é usufruto de imóvel e como são as regras que regem esse acordo, fica muito mais fácil compreender como é feita a transmissão da posse de um apartamento ou casa com o proprietário em vida.
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