Desapropriação de Imóvel: O que é e quais são os seus direitos
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Você já ouviu falar em “habite-se”?
Calma, este não é um artigo sobre autoconhecimento, mas saber sobre o assunto que vamos debater certamente vai te ajudar a evitar várias dores de cabeça e crises de ansiedade.
Toda construção precisa estar em dia com as normas municipais estabelecidas pela respectiva prefeitura da cidade, certo?
E o habite-se corresponde ao documento que certifica que a obra está concluída e a construção apta para habitação.
Se você recentemente fez alguma modificação na sua casa ou apartamento, ou está pensando em comprar um segundo imóvel, neste artigo explicamos tudo sobre essa documentação.
Afinal, nosso blog não é sobre meditação, mas as informações que trazemos aqui vão te ajudar a estar em conformidade com a prefeitura e, assim, bem mais relaxado(a).
O que é Habite-se?
Habite-se é o documento que atesta que a obra foi realizada de acordo com as regras estabelecidas pela prefeitura.
Essa documentação certifica que o imóvel (casa, prédio comercial ou residencial) está adequado às normas e regulamentações vigentes, em especial o código de obras, para ser utilizado como habitação.
Toda obra após sua conclusão ou reforma, precisa emitir o habite-se.
Por isso, também é conhecido como Certificado de Conclusão, Alvará de Habitação ou, mais comumente, como Certidão de Isenção de Imposto sobre Serviços (ISS).
No entanto, sua emissão não se limita apenas à formalização de uso perante as autoridades municipais.
Ela também é de extrema importância para quem deseja comprar ou vender um imóvel, pois sua omissão impossibilita qualquer acordo comercial.
Em síntese, o Habite-se busca garantir dois aspectos: segurança dos indivíduos e regularização legal do imóvel.
Por que o habite-se é importante?
O Habite-se é fundamental para certificar que um imóvel está adequado para habitação.
Sem este documento, não é possível realizar operações de compra e venda, pois a construção não pode ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), estando irregular.
O documento assegura tanto ao comprador quanto ao vendedor que o imóvel está em boas condições de uso e oferece segurança.
É por isso que a maioria das instituições financeiras exige o habite-se para aprovação de financiamentos imobiliários, sendo essencial para obter crédito.
Listamos outros motivos que destacam a sua importância:
- Sem o habite-se, há a Impossibilidade de obter a escrituração do imóvel;
- Certificação de que a construção segue as normas técnicas, garantindo sua legalidade;
- Regularização, prevenindo problemas legais como multas, embargo e, em casos extremos, a demolição;
- Redução do risco de fraudes para compradores, evitando vendas múltiplas do mesmo imóvel;
- Facilitação da negociação e manutenção do valor de mercado do imóvel.
Como tirar o habite-se?
O processo de obtenção do habite-se começa no início das obras, seja para construção ou reforma.
O proprietário do imóvel (seja incorporadora, construtora ou pessoa física) precisa submeter o projeto à avaliação da prefeitura para obter permissão para iniciar a construção.
Após a aprovação do projeto e a conclusão da obra, é necessário solicitar uma vistoria realizada por agentes da prefeitura, que certificam se o projeto seguiu todas as normas legais.
Os requisitos e regulamentos que as obras devem seguir variam conforme o município e região onde estão localizadas.
A lista de documentos necessários para a emissão do habite-se também varia em cada cidade, por isso, é essencial consultar a prefeitura local para obter a lista completa.
Aqui estão alguns exemplos de documentos comumentemente exigidos:
- Projeto assinado por um profissional habilitado, como arquiteto ou engenheiro, CREA e Inscrição Municipal;
- IPTU;
- Escritura de compra e venda do terreno;
- Alvará de construção;
- Matrícula do imóvel;
- Comprovante de quitação do Imposto sobre Serviços (ISS);
- RG e CPF do requerente (ou CNPJ no caso de Pessoa Jurídica);
- Cópias do projeto aprovado;
- Atestados das concessionárias de energia elétrica, esgoto e água;
- Declaração do Corpo de Bombeiros (AVCB) para verificação da adequação das instalações sanitárias, elétricas, hidráulicas e de combate a incêndios;
- Relatório de vistoria técnica.
Caso esteja em conformidade, o documento é emitido para os fins avaliados.
No caso das construtoras, todo o processo deve ser conduzido pela empresa, sendo permitida a entrega das chaves ao cliente somente após a emissão do habite-se.
Como tirar o habite-se de um imóvel já construído?
Emitir o “habite-se” de um imóvel já construído segue basicamente as mesmas etapas necessárias para reforma ou construção que forma apresentadas no tópico anterior:
- Avaliação por um advogado imobiliário ou engenheiro para garantir que a obra está em conformidade;
- Vistoria por um profissional credenciado pela prefeitura;
- Apresentação de documentações obrigatórias, que comprovem a regularização do imóvel de acordo com as regras municipais;
- Aprovação do projeto pelo órgão municipal responsável.
A diferença está na modalidade do documento solicitado, sendo o habite-se retroativo.
Para obtê-lo, é necessário solicitar ao Cartório de Registro de Imóveis uma Certidão de Inteiro Teor com o número de matrícula do imóvel, que certificará o habite-se.
Ressaltamos que sem este documento é impossível realizar compra ou venda de qualquer imóvel.
Por isso, durante o processo de negociação e trâmites de aquisição, certifique-se de que o habite-se já foi emitido para evitar cair em golpes.
Quanto custa o habite-se e quem deve pagar?
O valor da taxa de emissão do habite-se, assim como outras taxas associadas à obtenção desse documento, varia de acordo com o município onde o imóvel está localizado e com o tamanho da construção em metros quadrados.
Além disso, para obter o documento também é necessário o pagamento da taxa de expediente e, em alguns casos, um preço público determinado pela prefeitura.
Algumas localidades isentam os proprietários de algumas taxas, enquanto outras variam conforme seus regimes fiscais e de gestão pública.
Por isso, é fundamental consultar a prefeitura ou órgão competente responsáveis para obter informações mais específicas sobre valores cobrados em sua cidade.
Quanto ao pagamento, ele geralmente é de responsabilidade do proprietário do imóvel.
Isso inclui tanto pessoas físicas quanto construtoras, dependendo do que foi acordado no contrato de compra e venda do imóvel.
Por conta da natureza variável dessas taxas e dos requisitos específicos de cada município, é aconselhável verificar todos esses detalhes com antecedência.
Confira um exemplo na prática:
De acordo com o Arquiteto parceiro da Novo Lar, Roger Meyer de Felippe, da Compplex Arquitetura, quando você compra um terreno, é necessário transferi-lo para o seu nome.
Esse processo envolve o pagamento de 2% do valor do terreno em ITBI e 1,5% entre cartório e registro de imóveis.
Após adquirir o terreno, o próximo passo é fazer o projeto da casa e realizar a construção.
Quando a casa estiver concluída, o cliente deve solicitar o habite-se, que é a autorização da prefeitura para que a residência possa ser ocupada.
Depois disso, é necessário obter a Certidão Negativa de Débitos (CND), que comprova o pagamento do INSS referente à construção.
No caso de uma casa de 200m², esse custo gira em torno de R$18.000 a R$20.000 se o proprietário for uma pessoa física.
Caso a construção seja feita por uma pessoa jurídica, esse valor pode ser um pouco maior.
E por fim, você deve levar a matrícula do terreno, o habite-se e a CND ao cartório de registro de imóveis para averbar a construção na matrícula.
O custo desse registro depende do valor que o cliente declarar ter gasto na construção.
Por exemplo, se declarar um gasto de R$500.000, o valor do registro será de aproximadamente R$3.000,00.
O que acontece se não tirar o habite-se?
O imóvel torna-se irregular.
Dessa forma, passa a ser passível de multas, embargos e, em casos mais extremos, até a demolição da construção.
A comercialização do imóvel também é impossibilitada.
Afinal, o habite-se é o primeiro documento exigido pelo Cartório de Registro de Imóveis.
Sem sua aprovação, torna-se impossível a compra ou venda do imóvel.
Em empreendimentos de construtoras, a ausência do documento torna inviável a instalação de condomínio (e se for feita, será irregular).
Assim como não é possível realizar a individualização de matrículas, sendo ilegal a entrega das chaves aos clientes.
Por fim, situações mais particulares como solicitação de financiamentos, averbação do imóvel em seu nome e incluir o imóvel como herança também passam a ser inviáveis.
Veja também: Como financiar um apartamento? Requisitos, Quanto dar de entrada e mais
Como saber se o imóvel possui o habite-se?
Apesar de ser um dos primeiros documentos a ser emitido em qualquer obra, não é incomum encontrar imóveis que ainda não possuam o habite-se.
Isso ocorre frequentemente em construções irregulares, que podem ser informais (feitas sem projeto específico por particulares) ou realizadas por construtoras desonestas.
Em geral, bancos não liberam financiamentos imobiliários quando não há a emissão do habite-se.
Por isso, é muito difícil as construtoras conseguirem seguir uma empreitada sem estar em dia com as documentações.
Porém, se você está em dúvida sobre a regularização dos documentos necessários, aqui estão alguns passos para verificar a situação do imóvel junto à prefeitura:
1. Verificação antecipada da documentação do imóvel
Ao iniciar as negociações de compra, solicite ao vendedor ou corretor a apresentação do habite-se.
Sendo um documento público, ele deve estar disponível entre as demais documentações do imóvel.
Caso isso não ocorra, desconfie e verifique diretamente com a prefeitura de sua cidade ou o Cartório Regional de Imóveis se o habite-se foi emitido para aquela construção.
2. Consultar a prefeitura
Sendo o principal órgão público responsável pela regularização das construções, a prefeitura possui o registro de todos os imóveis da cidade.
Entre em contato com a prefeitura local para verificar a existência do habite-se no endereço desejado
Esta consulta pode ser realizada pessoalmente ou online.
3. Consultar o Cartório de Registros de Imóveis
Outra forma oficial de verificar a existência do habite-se é através do Cartório de Registros da região.
Com o número de matrícula do imóvel em mãos, você pode realizar essa consulta pessoalmente ou através do site do cartório.
Veja também: Glossário de termos imobiliários: guia completo para você dominar uma negociação
Um documento para ficar seguro e tranquilo
Afinal, estar em dia com as obrigações legais vai te demandar menos sessões de meditação e garantir mais tempo aproveitando seu imóvel.
Brincadeiras à parte, fique atento ao habite-se para evitar cair em golpes e também para estar em conformidade com a prefeitura e evitar embargos, multas e até demolições.
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