Desapropriação de Imóvel: O que é e quais são os seus direitos
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Quem quer pagar mais juros?
Apostamos que a resposta é unânime: ninguém!
E quando estamos falando do financiamento de um imóvel, em que você pode fechar um negócio hoje e pagá-lo por até 35 anos (ou 420 meses), a oportunidade de refinanciar uma casa ou um apartamento em condições mais favoráveis é super atrativa.
Hoje em dia isso é possível graças à portabilidade de financiamento imobiliário, possibilidade que existe desde 2002.
Com a taxa básica de juros (Selic) ainda em um dígito ainda é uma opção vantajosa, pois reduz o valor das parcelas, melhora as condições do empréstimo e te leva a economizar dinheiro.
De acordo com dados recentes do Banco Central, o saldo de crédito portado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) cresceu 12 vezes, passando de R$ 226 milhões para R$ 2,8 trilhões, no acumulado de janeiro a julho de 2021 em relação ao mesmo período de 2019.
Quer entender o que é, como funciona e como fazer a portabilidade de financiamento imobiliário funciona? Acompanhe esse conteúdo especial a seguir.
O que é portabilidade de crédito imobiliário?
A portabilidade de financiamento imobiliário é a transferência do financiamento de uma instituição financeira para outra.
É o próprio cliente que faz esse pedido quando está em busca de condições melhores de pagamento em relação ao contrato original do financiamento.
Ou seja, se você comprou um apartamento há 10 anos, não significa que você deve “fidelidade” ao banco que lhe concedeu o crédito imobiliário e deverá pagar até o final das parcelas nas mesmas condições do contrato.
A qualquer momento, independentemente do número de prestações quitadas, você pode migrar seu financiamento para outro banco.
O novo financiamento mantém o prazo do contrato com a instituição financeira de origem, mas as condições, principalmente a taxa de juros, podem ser diferentes, o que fará com o que o valor final do imóvel seja menor.
A portabilidade de financiamento imobiliário é isenta de imposto sobre operações financeiras (IOF), mas há custos adicionais com cartório e podem haver cobranças de tarifas contratuais.
Portanto, é necessário avaliar tudo com cautela e colocar na ponta do lápis antes de assinar a portabilidade.
Como fazer a portabilidade de crédito imobiliário
1. Atualize a documentação
Você precisará de uma cópia do contrato atual de financiamento, do saldo devedor atualizado (quanto falta para quitar o financiamento) e da data do último vencimento da operação.
2. Faça simulações
Entre no site dos bancos, simule seu financiamento imobiliário e salve as ofertas. A seguir, separamos o site da portabilidade dos principais bancos do país, onde você mesmo pode fazer as simulações.
3. Entre em contato com o banco mais atrativo
Acione quem tem a melhor portabilidade e manifeste interesse em fazer a portabilidade.
O banco deve pedir a sua documentação e, após, lhe enviar uma nova proposta de financiamento.
4. Solicite a portabilidade pro atual banco
Depois de decidir qual proposta é a mais vantajosa, você precisará falar com o banco que detém seu atual contrato para que ele encaminhe o pedido de portabilidade.
5. Avalie a contraproposta
O banco que detém o seu contrato encaminhará seu pedido para a Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP) e, após, terá cinco dias úteis para oferecer uma renegociação do atual financiamento.
Você deverá avaliar as novas condições e decidir.
Se você aceitar a contraproposta, o processo de portabilidade é encerrado.
6. Novo contrato
Se você não aceitar a contraposta e quiser seguir com a portabilidade, o banco que detinha o contrato deverá enviar as informações da operação para que a nova instituição finalize o processo.
A partir disso, o novo banco assume os débitos do contrato original.
6 vantagens de fazer a portabilidade de crédito imobiliário
A queda na Selic registrada nos últimos anos fez com que muita gente procurasse os bancos para fazer a portabilidade imobiliária em busca de financiamento mais baixos.
Agora, com o início de uma nova alta dos juros no país, essa busca se intensificou.
Afinal, pode ser uma das últimas chances de refinanciar o seu imóvel em condições mais favoráveis.
A seguir, listamos as principais vantagens de fazer a portabilidade.
1. Reduzir a taxa de juros e baixar o valor das parcelas do financiamento
O UOL publicou a simulação feita pelo coordenador do curso de desenvolvimento de negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, com base no financiamento de 80% de um imóvel de R$ 250 mil por 240 meses.
Veja quanto o dono economizaria se os juros do contrato seguissem a Selic:
31/08/2016
Selic: 14,25%
Valor total pago: R$ 444.660
04/08/2021
Selic: 5,25%
Valor Total Pago: R$ 379.604
Diferença total: R$ 65.056
2. Melhor controle do orçamento
A partir do momento que você compromete mais de 30% dos rendimentos mensais para pagar um financiamento, a chance de dívida cresce consideravelmente.
Portanto, se você conseguir renegociar as parcelas, pode controlar melhor seu orçamento.
3. Poder melhorar as condições de financiamento
Como escolher o indexador, optar pelo sistema de amortização, garantir taxas menores e prefixadas, entre outras.
4. Não pagar taxa pela portabilidade em si
Pois a Resolução nº 3.401/2006 do Banco Central proíbe qualquer cobrança do cliente para a realização do processo de transferência do financiamento.
No entanto, podem haver custos da operação pela avaliação do imóvel e cartoriais, devido ao novo contrato de alienação fiduciária.
5. Maior flexibilidade e praticidade
Ao optar por um novo banco, seus dados são automaticamente transferidos para a instituição, o que significa que você precisa abrir uma nova conta.
6. Conseguir um atendimento melhor
Com mais transparência e segurança das informações e, inclusive, obter serviço totalmente digital, com possibilidade de resolver questões do seu contrato e dos pagamentos sem precisar sair de casa.
Portabilidade ou renegociação? Qual opção vale mais a pena?
Como você sempre terá de informar ao banco com quem assinou inicialmente o financiamento, a própria instituição deverá encaminhar uma contraproposta.
Ou seja, além da simulação dos outros bancos, você terá uma nova proposta do seu atual banco para analisar.
E agora, o que é melhor: fazer a portabilidade ou optar pela renegociação do atual contrato de financiamento?
Muitas vezes, a renegociação da dívida pode ser a melhor opção.
Isso porque é possível que o banco lhe ofereça melhores taxas e condições sem que seja preciso fazer todo o processo de troca.
Com a renegociação, você economiza tempo – o que às vezes é crucial, ainda mais se você estiver com as contas apertadas – e pode envolver economia financeira também, pois não terá de arcar com os custos da transação.
Por isso, é necessário colocar tudo na ponta do lápis.
O jeito mais simples é pedir o CET (Custo Efetivo Total), que contém todos os encargos, tributos, taxas e despesas de um financiamento.
Porque o que muitos esquecem é que os juros são apenas uma parte do valor da contratação de um serviço.
Por isso, não é possível tomar a decisão de uma portabilidade ou renegociação sem considerar todos os valores envolvidos.
Em muitos casos, a renegociação vale a pena, porque o montante economizado pode cobrir esse processo de portabilidade.
Calcule muito bem antes de tomar a decisão, sem desconsiderar o atendimento do banco e as facilidades que ele oferece.
Uma opção a se considerar com cautela
Independentemente da sua escolha, o recado que fica é: tome conhecimento das suas opções, faça simulações e escolha com consciência daquilo que for melhor para você.
A Selic passou de 2% ao ano para 9,25% em 2021 e pode subir nos próximos anos.
Nesse cenário, todas as pessoas que compraram imóveis nos últimos anos antes de os juros baixarem certamente contrataram juros superiores aos que se praticam nos novos contratos de hoje.
Por isso, tanto a renegociação quanto a portabilidade tendem a te dar bons descontos no valor final do seu imóvel.
Isso abre espaço para você colocar as contas em dia, respirar mais aliviado e, quem sabe, fazer novos investimentos. Que tal aquele tão sonhado apartamento na praia?
Se você respondeu que quer pagar menos juros lá no início, então, está na hora de começar a pensar (e agir!) acerca da portabilidade de crédito imobiliário.
