Desapropriação de Imóvel: O que é e quais são os seus direitos
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“Já apresentou o imposto de renda deste ano?”
Só de ouvir essa pergunta, muitos brasileiros já ficam com frio na barriga, afinal, grande parcela da população não sabe, ou tem dúvidas a respeito da realização dessa declaração.
E embora o imposto de renda seja comumente atrelado a ganhos salariais, a declaração anual também contempla os ganhos com bens, como os imóveis.
Se em 2023 você comprou ou vendeu algum imóvel, de 15 de março a 31 de maio é o prazo da Receita Federal para também declarar esses ganhos.
Mas, não precisa se desesperar!
Se você não sabe por onde começar, mas também não quer cair na “malha fina”, nesse artigo explicamos como declarar a compra ou venda do seu imóvel e, assim, encarar o temível leão da Receita Federal.
É obrigatória a declaração de compra e venda de imóveis no IR 2024?
Sim!
No imposto de renda de 2024 é obrigatória a declaração de compra e venda de imóveis.
Na realidade, não só a compra e venda, mas a mera posse, ou a doação de um imóvel (feita ou recebida) também devem estar contidas na declaração.
Além disso, o imposto de renda abrange a “propriedade de imóveis”, ou seja, além de casas e apartamentos, terrenos também são considerados nessa categoria.
Porém, o que diferencia a obrigatoriedade da declaração está no valor de posse do imóvel e nos ganhos advindos de eventuais transações desses, como você verá a seguir.
A partir de qual valor o imóvel deve ser declarado no IR?
De forma geral, todo imóvel com valor acima de R$300 mil precisa ser declarado.
É preciso observar também que se o valor de venda do imóvel for maior do que seu valor de compra, o Fisco entende como ganho de capital e, nesse caso, é necessário o pagamento de uma alíquota que varia de 15% a 22,5% do valor de venda.
É o famoso, mas compreendido por poucos, imposto sobre o lucro imobiliário.
Porém, o pagamento dessa taxa pode ser reduzido, ou até mesmo isento, se:
- Houve compra de outro imóvel em até 180 dias.
Se dentro do prazo de seis meses você comprou outro imóvel de valor igual ou maior ao anterior, pode ser solicitada a isenção da alíquota.
Mas, atenção!
Essa isenção só pode ser solicitada a cada cinco anos e é preciso ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da declaração.
- Imóvel de até R$440 mil
Se nos últimos cinco anos você não tiver vendido outro imóvel de até R$440 mil, também é isenta a necessidade de pagamento da alíquota.
- Imóveis adquiridos antes de 1969
Se esse tipo de bem foi adquirido antes deste de 1969, é totalmente isenta a necessidade de pagamento de imposto de renda.
Em casos contrários, nos quais o valor de venda do imóvel foi menor do que seu valor de compra, entende-se que houve um prejuízo e, por isso, não há necessidade do pagamento de qualquer taxa.
Agora que você já esclareceu algumas dúvidas mais básicas a respeito da necessidade e condições para a declaração de imóveis, vamos ao passo-a-passo para colocar tudo isso em prática.
Como declarar a compra de imóveis no IR?
Para começar, é válido relembrar que essa declaração é destinada a pessoas que possuíram imóveis até o dia 31 de dezembro de 2023.
Para isso, o primeiro passo é abrir um item na ficha de “Bens e Direitos” no momento da declaração.
Nele, é necessário informar o código do bem em questão, sendo:
- 11 – Apartamentos
- 12 – Casa
- 13 – Terreno
- 14 – Imóveis Rurais
- 15 – Sala ou Conjunto
No campo “Discriminação”, é preciso informar como foi feita a transação (compra ou doação).
Além disso, nesse campo também é necessário o preenchimento com o CPF ou CNPJ do vendedor ou doador, e se a compra foi à vista ou financiada.
Nesse momento, tenha também em mãos:
- Data de aquisição
- Número de matrícula e cartório (encontradas na escritura do imóvel)
- Área e números de inscrição municipal (imóvel urbano)
- Número do imóvel na Receita Federal (imóvel rural)
Essas informações serão extremamente necessárias para o preenchimento completo.
Compras à vista
Em situações de compra à vista, no campo “situação em 31/12/2022”, preencha com o valor zero, logo que você ainda não possuía o imóvel em 2022, e no campo “situação em 31/12/2023”, preencha com o valor definitivo desembolsado com o imóvel, no ano passado.
Compras por financiamento em 2023
Vale lembrar que o Fisco também cruza as informações referentes à financiamentos e esse, por sua vez, deve ser informado única e exclusivamente, na ficha de “Bens e Direitos”.
Nesse caso, no campo “Discriminação”, além dos dados citados anteriormente, também informe as condições do financiamento, como total financiado, entrada, prazo, valor e indexador acordados com a construtora e/ou com o agente financeiro.
O imposto de transmissão pode ser somado ao preço de compra e não é preciso informar o saldo devedor na Ficha de Dívidas, se o financiamento for bancário.
Preste bem atenção, pois no campo “Situação em 31/12/2023” é preciso preencher apenas com o valor das parcelas pagas até essa data, incluindo também juros e outros encargos relacionados ao financiamento.
Porém, não se esqueça de apresentar também o número de prestações que restam ser pagas.
Assim como na compra à vista, nos financiamentos feitos em 2022, o campo “Situação em 31/12/2022” é mantido zerado.
Compra por financiamento antes de 2023
Em casos nos quais o financiamento já estava em curso, no campo “Situação em 31/12/2022” será preenchido o valor pago do financiamento até então.
Na coluna referente à 2023 será somado o valor declarado em 2022 (ano-base 2021) ao valor pago das parcelas em 2023.
Aqui, também não é necessário informar o saldo devedor com banco na Ficha de Dívidas.
Esse é um processo que precisa ser repetido ano a ano e o valor final será o equivalente ao custo de aquisição do imóvel, mais os custos de financiamento, que será necessário declaração anual enquanto possuir o imóvel.
Seguindo esse modelo (recomendado pela Receita Federal), na venda futura do imóvel, o seu lucro será menor, porém, o valor pago sobre o ganho capital também será.
Assim, automaticamente resulta em uma economia de gastos na hora da venda.
Imóvel comprado antes de 2023, mas que não foi declarado
Essa situação pode ocorrer com pessoas que foram incluídas como dependentes anteriormente ou que precisarão passar a declarar o imposto de renda neste ano, mas já que possuem o imóvel em seu nome.
Nesses casos, o procedimento é o mesmo ao do financiamento antes de 2023, no qual, na sessão “Situação em 31/12/2022”, ou vai ser preenchida com o valor de parcelas pagas até então, ou com o valor já quitado e constado na escritura do imóvel.
Compra em nome de mais de uma pessoa, ou de casais unidos em regime de separação total de bens
Em casos aos quais mais de uma pessoa adquire o mesmo imóvel, a declaração precisa ser feita em nome de todos os envolvidos e o valor informado deve ser a respectiva porcentagem de posse de cada proprietário.
Compra por casais unidos pelo regime de comunhão parcial ou total de bens
Caso o casal declare o imposto de renda de forma separada, mas vivam em comunhão parcial ou total de bens, o imóvel precisa ser apresentado integralmente em uma das duas declarações.
A diferença do regime de comunhão parcial, para o total, está na posse dos bens: enquanto no primeiro os adquiridos são de posse do casal após a união, no segundo todas as posses de ambos antes da união passam a ser do casal.
Nos dois casos, a Receita Federal considera as duas declarações como um único formulário e, por isso, basta declarar o imóvel apenas por um dos dois.
Além disso, campo “Discriminação”, é preciso informar que a compra foi feita em conjunto ao cônjuge.
Como declarar a venda de imóveis no IR?
Agora, veremos como realizar a declaração de imóveis vendidos que, como você verá, é muito semelhante à compra.
O primeiro passo é o mesmo para a compra de imóveis: abrir uma ficha de “Bens e Direitos” na sua declaração de IR 2024.
No campo “Discriminação”, porém, será preenchido com o detalhamento da venda, constando:
- Nome e CPF do comprador
- Valor
- Data da operação
- Financiamento e nome do banco que concedeu o crédito (caso for financiado)
Da mesma forma, o campo “Situação em 31/12/2022” mantém zerado e o campo “Situação em 31/12/2023” deve ser preenchido com o valor que constava antes.
A grande diferença está na próxima etapa: a declaração de ganho de capital, que falamos no começo deste artigo.
No mês seguinte à venda do imóvel, o vendedor precisa consultar a necessidade de pagamento da alíquota que varia de 15% a 22,5% do lucro à Receita Federal, por meio do Programa de Apuração dos Ganhos de Capital – GCAP2023.
A quitação dessa dívida precisa ser feita até o último dia útil do mês seguinte à venda e, caso perca o prazo, é preciso emitir um novo boleto por meio do programa Sicalc, da Receita Federal, além de pagar os juros de atraso.
Tendo tudo isso em dia, no momento de preenchimento da declaração, é necessário importar para o programa da Receita Federal os dados do GCAP2023, pela aba “Ganhos de Capital”.
Assim será preenchida a declaração automaticamente.
Dessa forma, uma parcela será classificada como isenta e a outra como rendimentos sujeitos à tributação exclusiva.
Vale lembrar que, se o imóvel vendido estiver na ficha “Bens e Direitos” é necessário excluí-lo de lá.
Venda de imóvel financiado
Nesse caso, o informe na declaração será apenas referente ao valor total das parcelas já pagas pelo imóvel.
Caso o imóvel não seja isento do imposto de renda, o informado à GCAP2023 é referente ao valor já pago, além de também necessitar ser excluído da aba de “Bens e Direitos”, se lá estiver constando sua posse.
Venda do imóvel em parcelas
Na situação da venda do imóvel, mas ainda não recebido o valor integral, é necessário informar ao GCAP2023 o valor total da venda e a data do contrato, com a ressalva do ainda não recebimento de todas as parcelas.
Assim, será emitido boletos proporcionais aos valores já recebidos e que seguem a mesma regra de prazos de pagamento.
O que acontece se o imóvel não for declarado?
Quando há a necessidade de declaração do imóvel, mas ela não ocorre, é considerado sonegação de imposto.
A sonegação nada mais é do que o ato de deixar de declarar algum ganho e, como consequência, pagar menos impostos à Receita Federal.
Esse ato, porém, é considerado crime e suas penas vão desde o pagamento de multa, até correr o risco do cumprimento de dois a cinco anos de prisão.
Por isso, todos os bens e ganhos precisam ser declarados.
No caso de eventuais esquecimentos no momento da declaração, o cidadão pode solicitar uma retificação à Receita Federal, sem custos, e em um prazo de até cinco anos, tempo em que acontece o cruzamento de dados, a chamada malha fina.
Nesse período de tempo, caso a Receita perceba irregularidades nas declarações, é realizada uma investigação para entender o ocorrido e a pessoa pode ser chamada a depor para tentar se justificar.
A retificação pode ajudar nesse momento sendo utilizada como argumento de que o cidadão não agiu de má fé, reduzindo as chances de cumprimento das penas previstas ao sonegar.
Veja também: Glossário de termos imobiliários: guia completo para você dominar uma negociação
“Um leão por ano” que precisamos encarar
E sabemos que não é uma tarefa simples declarar a compra ou venda de imóvel…
O grande medo das pessoas sobre este assunto está em não o entender e se sentirem perdidas no momento do preenchimento da declaração.
Na dúvida, sempre conte com o apoio de um contador. Ele sempre saberá orientá-lo da melhor forma possível.
E não se esqueça: atente-se ao prazo limite de entrega para evitar qualquer problema.
